إيجاري في دبي: كيف تسجّل عقد الإيجار وتجدده وتلغيه؟

إيجاري هو النظام الذي يحوّل عقد الإيجار الموقّع في دبي إلى سجل مسجّل رسميًا. العقد هو الاتفاق بين المالك والمستأجر، أما إيجاري فهو تسجيل ذلك الاتفاق في النظام الرسمي، وهو ما تطلبه الإجراءات الأخرى: تفعيل الكهرباء والماء، إشعارات التجديد، كثير من الخدمات الحكومية، وملف النزاع إذا حدث. التسجيل لا يصلح عقدًا سيئ الصياغة ولا يحسم خلافًا. اتفق على العقد أولًا، ثم سجّل السجل الصحيح، ثم أغلقه بشكل سليم عند انتهاء الإيجار.

يتناول هذا الدليل الدورة كاملة: من المسؤول، وأي قناة تناسب حالتك، وما المستندات والرسوم، وكيف يُعكس التجديد ويُلغى السجل. وتنشر دائرة الأراضي والأملاك صفحات خدمة محدّثة لكل خطوة، فتحقق من المتطلب الساري يوم تقديم الطلب لا من صورة قديمة متداولة.

ما هو إيجاري وما ليس هو؟

يسجّل إيجاري بيانات العقار والمالك والمستأجر ومدة العقد والإيجار المتفق عليه في نظام الإيجارات الرسمي بإمارة دبي، ويمنح الطرفين سجلًا معترفًا به وشهادة تسجيل إلكترونية هي الدليل العملي على اكتمال التسجيل. العقد الورقي الموقّع وحده لا يعني أن الإيجار مسجّل.

وما ليس هو: ليس بديلًا عن العقد، ولا مراجعة لبنوده، ولا حكمًا في أي خلاف. احتفظ بالسجل والعقد والإيصالات والملاحق والإشعارات في ملف واحد، فلا مستند يغني عن الآخر.

ويقع التسجيل ضمن الإطار الأوسع للإيجار: القانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم 33 لسنة 2008، والمرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن زيادة الإيجار. تعكس هذه القواعد ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير، فتحقق من النص وشروط الخدمة السارية لدى المصدر الرسمي.

من المسؤول عن التسجيل؟

تعتبر الدائرة التسجيل مسؤولية مشتركة بين المالك والمستأجر، وإن كان المستأجر أو مدير العقار أو الوسيط العقاري هو من ينجزه عمليًا في الغالب. ولأن المسؤولية مشتركة، ينبغي أن ينص العقد نفسه على من يقدّم الطلب ومن يدفع الرسم ومن يسلّم الشهادة للطرف الآخر. هذا البند وحده يمنع الخطأ الأشيع، حيث يفترض كل طرف أن الآخر قد أنجز الأمر.

ويجب أن يكون المالك هو المالك المسجّل أو ممثلًا مفوّضًا، وأن تتطابق بيانات الأطراف والعقار مع العقد الموحّد والسجلات الرسمية. وفي المبنى المُدار يجب أن يكون تفويض شركة إدارة الأملاك ساريًا وقت تقديم الطلب.

أي قناة وأي مستندات؟

يمكن تقديم الحالات الفردية المؤهلة رقميًا عبر تطبيق دبي ريست أو نظام إيجاري، ومراكز خدمة أمين التسجيل العقاري هي القناة الحضورية، فيما تتولى شركات إدارة الأملاك ذات صلاحية الدخول إلى النظام العقارات التي تديرها. وفي مسار التطبيق تذكر الدائرة نسخة من عقد الإيجار الموحّد، أما الطلب عبر المركز فيتطلب عادةً أصل العقد الموحّد والهوية الإماراتية لمقدّم الطلب ووكالة رسمية إن تقدّم ممثل، ومستندات الشركة إذا كان أحد الطرفين شخصًا اعتباريًا.

هل العقار مُدار من شركة إدارة أملاك مرخّصة ذات صلاحية سارية في النظام؟
هل بيانات ملكية المالك محدّثة في السجل الرسمي؟
هل يتصرف مقدّم الطلب بصفته الشخصية أم بوكالة سارية؟
هل المستأجر فرد أم شخص اعتباري، وهل تقبل الخدمة هذه الحالة رقميًا؟
هل يتطابق الاستخدام المسجّل للوحدة مع الاستخدام المقترح في العقد؟

وقبل رفع أي مستند، طابق رقم الوحدة وبيانات المبنى وتاريخي بداية العقد ونهايته وقيمة الإيجار والهجاء الدقيق لاسمي الطرفين مع السجلات الرسمية، فالاختلافات الصغيرة هي السبب المعتاد لتعثر الطلب. وحين يقدّم المستأجر الطلب قد يلزم أن يعتمده المالك خلال المدة التي يتيحها النظام، وقد يسقط الطلب غير المعتمد تلقائيًا. وتعكس هذه المتطلبات ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير، فأكّدها على صفحة الخدمة الرسمية.

الرسوم وما تؤكده قبل السداد

تنشر صفحة الخدمة لدى الدائرة الرسم حسب القناة: رسم تسجيل، ورسما المعرفة والابتكار، ورسم شريك الخدمة الخاص بالقناة. والمسار الرقمي منشور بإجمالي أقل من مسار مركز أمين التسجيل لاختلاف عنصر شريك الخدمة. ويُذكر رسم تسجيل إيجاري عادةً بنحو 220 درهمًا؛ تعامل معه كرقم استرشادي واقرأ الإجمالي الساري قبل الدفع.

رسم تسجيل العقد في القناة التي اخترتها.
رسما المعرفة والابتكار.
رسم شريك الخدمة وضريبة القيمة المضافة عليه حيثما تنطبق.
أي تكلفة إضافية ينشئها اختلاف المستند أو نوع الجهة أو القناة.
هل الإلغاء عبر التطبيق أو النظام مجاني، وكم يتقاضى مركز أمين التسجيل مقابله.

ادفع عبر القناة الرسمية فقط، واحتفظ بالإيصال مع الشهادة الإلكترونية والعقد الموقّع، ولا تدفع لشخص دون إيصال رسمي مرتبط بالعقد. تعكس هذه الأرقام ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير، فتحقق من الإجمالي الساري لدى المصدر الرسمي قبل السداد.

تجديد السجل عند نهاية المدة

العقد المجدّد يستلزم تحديث التسجيل بالتواريخ والإيجار والشروط الجديدة، فالشهادة السابقة لا تمتد من تلقاء نفسها. وقبل التجديد راجع تاريخي البداية والنهاية الجديدين، وقيمة الإيجار وجدول السداد، ومسؤوليات الصيانة، وأي بند بعدم التجديد، وحالة العقد المنتهي وأي طلب معلّق.

وإذا رغب أي طرف في تغيير الإيجار أو الشروط، فالإشعار الخطي واجب قبل 90 يومًا من تاريخ التجديد، وأي زيادة تتبع شرائح مؤشر الإيجارات الذكي: لا زيادة إذا كان الإيجار ضمن 10% من المؤشر؛ و5% إذا كان أقل بنسبة 11–20%؛ و10% إذا كان أقل بنسبة 21–30%؛ و15% إذا كان أقل بنسبة 31–40%؛ و20% إذا زاد الفارق عن 40%. تعكس هذه القواعد ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير، فراجع المؤشر والشرائح السارية لدى المصدر الرسمي قبل توجيه إشعار أو قبوله.

إلغاء السجل ولماذا لا يجوز تخطيه

يسري الإلغاء عند انتهاء الإيجار أو إنهائه وفق العقد والقواعد المعمول بها. ويستطيع المالك بدءه عبر القنوات المعتمدة، وقد يتقدم المستأجر به في الحالات التي تتيحها الخدمة. وتوضح الدائرة أنه بمجرد اكتمال الإلغاء يصبح العقد غير ساري في النظام، وأنها لا تصدر مستندًا منفصلًا باسم «شهادة إلغاء إيجاري»؛ لذا تحقق من حالة العقد عبر القناة الرسمية بدل انتظار شهادة لا تصدر أصلًا.

ولتخطي الإلغاء أثر ملموس: تحذّر الدائرة من أن بقاء سجل الإيجار مفتوحًا قد يمنع إنشاء حساب المستأجر التالي، فيعجز المالك عن إعادة التأجير بسلاسة. لذا وقّت الإلغاء مع خطوات إخلاء الوحدة ووثّقها كتابة.

تاريخ الإخلاء وتسليم المفاتيح.
قراءات العدادات النهائية وإغلاق حسابات المرافق.
متأخرات الإيجار ورسوم الخدمات والفواتير.
حالة الوحدة وتسوية مبلغ التأمين.
بطاقات الدخول وتصاريح المواقف وعنوان المراسلة الجديد.
محضر تسليم موقّع أو إقرار متبادل.

إلغاء السجل يغلق التسجيل، لكنه لا يمحو مطالبة مالية أو مطالبة بأضرار لم تُسوَّ بعد، فهذه تُحسم بين الطرفين أو أمام الجهة المختصة.

متى ينطبق هذا؟

ينطبق هذا الدليل على عقود الإيجار للعقارات في إمارة دبي، سكنية كانت أم تجارية، وسواء كان الطرفان أفرادًا أم شركات، وسواء أدار المالك الوحدة بنفسه أم أدارها مدير أملاك مرخّص. وينطبق في ثلاث لحظات: عند توقيع عقد جديد، وعند تجديد المدة، وعند انتهاء الإيجار.

ولا يحسم نزاعًا. فالخلافات التعاقدية حول الإيجار أو الإخلاء أو التأمين أو حالة الوحدة تُرفع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، ورسم القيد فيه 3.5% من الإيجار السنوي بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم. والإخلاء للبيع أو لاستخدام المالك أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى يتطلب إشعارًا قبل 12 شهرًا عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل، والهدم أو الترميم الجوهري يتطلب 24 شهرًا مع التصاريح. أما التسجيل في إمارة أخرى فيتبع نظامها الخاص. تعكس هذه القواعد ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير، فتحقق لدى المصدر الرسمي.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع المستأجر تسجيل إيجاري دون المالك؟

يستطيع المستأجر استخدام المسار المعتمد المتاح له وفق شروط الخدمة السارية، لكن قد تُطلب موافقة المالك داخل النظام قبل اكتمال التسجيل. وحيث تُطلب هذه الموافقة يكون للطلب مهلة زمنية محددة، وقد يسقط الطلب تلقائيًا إن لم يتحرك أحد خلالها. والترتيب الأسلم عمليًا أن يسمّي العقد نفسه الطرف المكلّف بالتقديم والسداد، حتى لا يبقى الطلب معلّقًا على شخص لا يعلم أصلًا أن عليه التصرف، ثم يتابع الطرفان حالة الطلب حتى صدور الشهادة الإلكترونية.

هل يجب زيارة مركز أمين التسجيل؟

ليس دائمًا. فالحالات الفردية المؤهلة يمكن إنجازها رقميًا عبر تطبيق دبي ريست أو نظام إيجاري التابع للدائرة دون حضور شخصي. ويصبح المركز ضروريًا حين تخرج الحالة أو نوع الجهة أو مستند بعينه عن نطاق الخدمة الرقمية، أو حين يجب أن يتولى مدير الأملاك المفوّض عقارًا مُدارًا نيابة عن المالك. راجع شروط الخدمة السارية قبل التنقل إلى المركز، فالحالات المؤهلة للمسار الرقمي محددة على الصفحة الرسمية وقد تتغير.

هل تصدر شهادة إلغاء؟

لا. توضح الدائرة أنه بمجرد اكتمال الإلغاء يصبح العقد غير ساري في النظام، وأنها لا تصدر مستندًا منفصلًا باسم شهادة إلغاء إيجاري. لذا تحقق من حالة العقد عبر القناة الرسمية واحفظ صورة مؤرخة أو سجلًا مطبوعًا ضمن ملف الإيجار. وإذا أصرّ الطرف الآخر أو جهة ما على شهادة إلغاء، فإن نتيجة التحقق من الحالة عبر القناة الرسمية هي الدليل الذي يُقدَّم بدلًا منها، ولا داعي لانتظار مستند لا يصدر.

ماذا يحدث إذا لم يُلغَ إيجاري القديم؟

قد يمنع السجل المفتوح المستأجر التالي من إنشاء حساب إيجاري جديد للوحدة نفسها، فيتأخر التأجير وتفعيل المرافق على الطرفين معًا، وقد يظل المستأجر السابق ظاهرًا في النظام بوصفه الشاغل المسجّل للوحدة. لذا ألغِ السجل عند انتهاء الإيجار مباشرة لا عند ظهور المشكلة، ونسّق الإلغاء مع تسليم المفاتيح وقراءات العدادات والفواتير النهائية وتسوية مبلغ التأمين في التوقيت نفسه.

هل يمكن تسجيل وحدة سكنية كمكتب تجاري؟

لا. تذكر الدائرة أن الوحدة المدرجة كسكنية لا يجوز استخدامها مكتبًا تجاريًا. والتعارض بين الاستخدام المسجّل للعقار في السجل الرسمي والاستخدام المقترح في عقد الإيجار سبب شائع لرفض طلب التسجيل، وقد يخلق لاحقًا مشكلات في الترخيص التجاري أو في تفعيل المرافق. لذا تأكد من الاستخدام المسجّل للوحدة قبل توقيع عقد يفترض نشاطًا مختلفًا، واطلب توضيحًا خطيًا من المالك أو مدير الأملاك عند أي شك.

هل يحسم تسجيل إيجاري نزاعات العقد؟

لا. إيجاري يسجّل العقد ولا يفسّره ولا يقضي بتعويض لأي طرف. وقد تستلزم النزاعات التعاقدية حول الإيجار أو الإخلاء أو التأمين اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية أو إلى استشارة قانونية متخصصة، ويكون السجل المسجّل عندها دليلًا واحدًا إلى جانب العقد الموقّع والإيصالات والإشعارات الرسمية. وتسجيل السجل لا يعالج بندًا كان غامضًا أو غير قابل للنفاذ وقت توقيعه، ولهذا تبدأ الحماية من صياغة العقد لا من التسجيل.

ماذا لو كانت البيانات المسجّلة خاطئة؟

تواصل مع القناة التي عالجت التسجيل أو مع مدير الأملاك المفوّض لتحديد مسار التعديل الصحيح قبل استخدام الشهادة في أي إجراء آخر. ولا تبدأ طلبًا جديدًا بينما يوجد طلب معلّق على الوحدة نفسها، فذلك يعقّد الحالة بدل أن يحلّها. ولا تعتمد شهادة تعلم أنها تحتوي خطأ في رقم الوحدة أو الاسم أو التواريخ، لأن الاختلاف سيظهر مجددًا عند تفعيل المرافق أو عند التجديد أو الإلغاء، وقد يوقف الإجراء بالكامل.

الخلاصة

إيجاري خطوة توثيقية لها آثار عملية حقيقية. اضبط العقد أولًا، واتفق كتابةً على من يقدّم ومن يدفع، واختر القناة المطابقة للحالة، وطابق كل بيان مع السجل الرسمي قبل الرفع، وأكّد الرسم الساري يوم الدفع، ثم نزّل الشهادة واحفظها. وعند نهاية المدة إما أن تحدّث السجل للتجديد أو تلغيه وتغلق العدادات والتأمين والمفاتيح في الوقت نفسه.

واحتفظ بملف مؤرخ يمكن لمهني آخر مراجعته: العقد الموقّع وملاحقه، ومستندات الهوية والتفويض، والشهادة والإيصال الرسمي، وإشعارات التجديد وجدول السداد، وأدلة الإلغاء وتسليم المرافق. هذا الملف هو ما يجعل تجديدًا أو بيعًا أو طلب تمويل أو نزاعًا لاحقًا أمرًا مباشرًا بدل إعادة بنائه من الرسائل.