المناطق الحرة في دبي: القائمة وأين يمكنك تملك عقار؟

حين يبحث عميل عن مكتب أو مستودع في دبي، يسألنا عادة سؤالين معًا: في أي منطقة حرة أفتح شركتي؟ وهل أستطيع أن أتملك المساحة هناك؟ السؤال الأول يخص الترخيص، أما الثاني فيخص العقار، وجوابه لا يتوقف على اسم المنطقة الحرة بقدر ما يتوقف على قطعة الأرض التي يقوم عليها المبنى والسجل الذي يقيّد ملكيتها. في هذا الدليل نعرض المناطق الحرة في دبي كما تذكرها الحكومة الاتحادية، ونشرح الفرق بينها وبين البر الرئيسي، ثم نبيّن أين يمكن للمشتري أن يتملك وكيف يتحقق من ذلك قبل أن يدفع درهمًا واحدًا.

ما هي المنطقة الحرة في دبي؟

المنطقة الحرة نطاق جغرافي محدد له سلطة خاصة تمنح التراخيص للشركات العاملة فيه وتنظّم نشاطها. وهذا يعني عمليًا أن رخصة الشركة وأنشطتها المسموحة وتأشيرات موظفيها تصدر عن سلطة المنطقة الحرة، لا عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي التي ترخّص شركات البر الرئيسي. ولهذا تحيل البوابة الرسمية لحكومة الإمارات (u.ae) من يريد تأسيس نشاط في منطقة حرة إلى موقع السلطة المعنية مباشرة، لأن لكل منطقة إجراءاتها.

لكن المنطقة الحرة لا تحدد وحدها من يملك الأرض أو المبنى. فالملكية العقارية في دبي نظام مستقل تديره في الأساس دائرة الأراضي والأملاك، وسنعود إليه بعد قليل. والفصل بين المسألتين، الرخصة من جهة وسند الملكية من جهة أخرى، يزيل معظم اللبس الذي نصادفه لدى المشترين.

كم عدد المناطق الحرة في دبي؟

تذكر البوابة الرسمية لحكومة الإمارات 22 منطقة حرة وجهة تنظيمية في دبي، وذلك في صفحة تأسيس الأعمال في المناطق الحرة (آخر تحديث 6 مايو 2026)، بينما تصف منصة «استثمر في دبي» الإمارة بأنها تضم أكثر من 20 منطقة حرة. ويختلف العدد قليلًا بين مصدر وآخر لأن بعض المناطق تتبع سلطة واحدة، وبعضها مجمعات أعمال داخل منطقة أكبر. وهذه هي القائمة كما وردت في البوابة:

1. المنطقة الحرة لمدينة دبي التجارية (دبي كوميرسيتي)
2. مدينة دبي للإنترنت
3. مدينة دبي للإعلام
4. مدينة دبي للإنتاج
5. مدينة دبي للاستوديوهات
6. مدينة دبي للتعهيد
7. مجمع دبي للمعرفة
8. مدينة دبي الأكاديمية العالمية
9. مجمع دبي للعلوم
10. حي دبي للتصميم
11. مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC)
12. المنطقة الحرة لجبل علي
13. المنطقة الحرة لمطار دبي
14. واحة دبي للسيليكون
15. مدينة دبي الطبية
16. المدينة العالمية للخدمات الإنسانية
17. مدينة دبي الملاحية
18. مجمع الذهب والألماس
19. دبي الجنوب
20. مركز دبي المالي العالمي
21. ميدان
22. مجمع الصناعات الوطنية

وتسرد الصفحة نفسها 15 منطقة حرة أخرى في الإمارات الست الباقية. والخلاصة المفيدة للمشتري: إذا لم تظهر منطقة ما في هذه القائمة، مثل الخليج التجاري، فهي جزء من البر الرئيسي، وتحتاج الشركة التي ستشغل الوحدة إلى رخصة من البر الرئيسي أو إلى تصريح يسمح لها بالعمل فيه.

ما الفرق بين المنطقة الحرة والبر الرئيسي بالنسبة إلى مشتري العقار؟

الفرق في الجهة التي ترخّص النشاط الذي يستخدم المساحة، لا في الجهة التي تسجّل العقار. فالمكتب أو المحل في البر الرئيسي تشغله شركة مرخّصة من دائرة الاقتصاد والسياحة، والمكتب في المنطقة الحرة تشغله شركة مرخّصة من سلطة تلك المنطقة. أما سند الملكية فيُسجَّل لدى دائرة الأراضي والأملاك في الحالتين، مع استثناء مهم واحد هو مركز دبي المالي العالمي الذي يملك سجلًا عقاريًا خاصًا به.

ولهذا ثلاث نتائج عند الشراء. الأولى أن قاعدة المستأجرين المحتملين أضيق، فمكتب المنطقة الحرة يناسب غالبًا الشركات المرخّصة فيها. والثانية أن الاستخدام المسموح للوحدة تحدده قواعد المنطقة إلى جانب قواعد المبنى. والثالثة أن المشتري التالي سيواجه القيود نفسها، فجاذبية المنطقة للشركات جزء من قيمة العقار. وقد فصّلنا الجانب الخاص بالمكاتب، أي الترخيص والاستخدام المسموح والخروج، في دليل مكتب في منطقة حرة أم في البر الرئيسي بدبي؟ الترخيص والاستخدام المسموح والخروج.

هل يمكن شراء عقار في منطقة حرة بدبي؟

نعم في حالات كثيرة، لكن الأمر يتوقف على قطعة الأرض لا على اسم المنطقة. فالمادة 4 من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري تجيز لغير المواطنين التملك الحر، أو حق الانتفاع أو الإجارة لمدة لا تزيد على 99 سنة، في المناطق التي يحددها الحاكم فقط. وهذه المناطق محددة بأرقام القطع: فاللائحة رقم (3) لسنة 2006 تسمّي 23 منطقة مع أرقام قطعها، ثم أضافت قرارات لاحقة أراضي جديدة.

لذلك قد تضم المنطقة الحرة الواحدة أبراجًا بنظام التملك الحر يحق لأي مشترٍ شراؤها، وقطعًا لا تُمنح للشركات إلا بالإيجار، وأراضي تحتفظ بها السلطة لاستخدامها. ومثالان يوضحان الفارق:

• دبي الجنوب: أضاف القرار رقم (7) لسنة 2021 قائمة من القطع في منطقة مدينة المطار إلى المناطق التي يحق لغير المواطنين التملك فيها، تملكًا حرًا أو انتفاعًا أو إجارة حتى 99 سنة، وورد فيه اسم مؤسسة مدينة دبي للطيران.
• المنطقة الحرة لجبل علي (جافزا): تعرض جافزا مستودعات جاهزة للإيجار، وتمنح الأراضي وفق شروط إيجار موحدة يطوّر فيها المستأجر القطعة بحسب مخطط معتمد. وهذا إيجار، لا سند ملكية حرة.

والقاعدة التي نكررها لكل عميل: المستند هو الفيصل. فالوحدة المملوكة ملكية حرة لها سند ملكية صادر عن دائرة الأراضي والأملاك يمكن التحقق منه، والوحدة المؤجرة لها عقد إيجار بتاريخ انتهاء وشروط محددة. ويشرح دليل التملك الحر أم الإيجار طويل الأمد في دبي؟ الفرق قبل الشراء ما يمنحه كل نوع.

أين يمكن تملك مكتب أو محل داخل منطقة حرة؟

أنشط سوق لتملك المكاتب داخل منطقة حرة هو أبراج بحيرات جميرا، المجتمع الذي يتولى تطويره الرئيسي مركز دبي للسلع المتعددة، وهو سلطة المنطقة الحرة نفسها، كما وصفه المكتب الإعلامي لحكومة دبي في سبتمبر 2020. وتُتداول المكاتب والمحلات في أبراجه في سوق إعادة البيع، وعلى المشتري أن يعامل كل وحدة بالطريقة نفسها: يتحقق من سند الملكية والاستخدام المسموح ورسوم الخدمات في البرج المعني.

أما في بقية المناطق فتختلف الصورة من منطقة إلى أخرى. بعض مجمعات الأعمال يؤجر المساحات ولا يبيعها، وبعضها يبيع قطعًا كاملة للمطورين، وبعضها يضم مباني سكنية وتجارية بنظام التملك الحر إلى جوار مقار شركات مؤجرة. ولا نفترض الملكية من اسم المنطقة؛ بل نتأكد منها في السند ولدى السلطة قبل أن يدفع العميل أي عربون، فهذا هو الفحص الذي لا يجوز تخطيه.

وإذا كان هدفك محلًا أو مكتبًا للدخل الإيجاري، فقارن خيار المنطقة الحرة بمناطق البر الرئيسي أيضًا. ونعمل في بيع المحلات والمكاتب في الخليج التجاري، وجي في سي، وجي في تي، والجداف، وموتور سيتي، ومجان، وأرجان، ونساعدك على وضع الخيارين جنبًا إلى جنب. ويشرح دليل العقار التجاري في دبي: الدليل الكامل للمشترين والمستأجرين المفاضلة بين المحل والمكتب، ويتناول دليل شراء محل تجاري في دبي: 12 فحصًا قبل التوقيع ودفع العربون المحلات بالتفصيل.

كيف يختلف شراء عقار في مركز دبي المالي العالمي؟

للمركز قانونه العقاري وسجله الخاص. فالعقارات فيه يحكمها قانون العقارات في مركز دبي المالي العالمي، القانون رقم (10) لسنة 2018 (والنسخة الموحدة المنشورة على موقع المركز مؤرخة مايو 2026). تنشئ المادة 12 منصب مسجل العقارات، وتُلزم المادة 15 المسجل بإنشاء سجل عقاري والاحتفاظ به، وتنص المادة 26 على أن أي مستند لا ينقل حقًا عينيًا في العقار ولا ينشئه ما لم يُسجَّل.

المبدأ إذن هو نفسه في البر الرئيسي، فالتسجيل هو ما يجعلك مالكًا، لكن السجل هنا سجل المركز لا سجل دائرة الأراضي والأملاك. وحين نعمل على وحدة في المركز نراجع قيدها في سجله، وقواعد المبنى، والرسوم التي يحددها المركز، ولا نفترض أن جدول رسوم الدائرة ينطبق عليها.

هل تستطيع شركة في منطقة حرة استخدام مكتب أو محل في البر الرئيسي؟

نعم، بشرط الحصول على رخصة أو تصريح من دائرة الاقتصاد والسياحة. فقرار المجلس التنفيذي رقم (11) لسنة 2025، الصادر في 3 مارس 2025، يسمح لمنشأة المنطقة الحرة بمزاولة أنشطتها خارج المنطقة وداخل الإمارة إذا حصلت على واحد من ثلاثة: رخصة فرع داخل الإمارة، أو رخصة لفرعها في المنطقة الحرة للعمل داخل الإمارة، أو تصريح لمزاولة أنشطة محددة. ومدة رخص الفروع سنة واحدة قابلة للتجديد، ويجوز للدائرة إصدار تصريح مؤقت لا تتجاوز مدته ستة أشهر، وعلى المنشأة أن تمسك سجلات مالية مستقلة لنشاطها خارج المنطقة. ولا يسري القرار على المنشآت المالية المرخصة في مركز دبي المالي العالمي.

وهذا خبر جيد لمالك العقار التجاري، فالمحل أو المكتب في البر الرئيسي أصبح بوسعه جذب شركات المناطق الحرة الحاصلة على الرخصة أو التصريح المناسب، ما يوسّع قاعدة المستأجرين. وقبل أن تبني حساباتك على مستأجر من هذا النوع، تأكد أن رخصته تغطي النشاط الذي سيمارسه في وحدتك.

ما الرسوم والضرائب عند الشراء في منطقة حرة؟

إذا كانت الوحدة مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك فإن رسوم تسجيل البيع المعتادة تنطبق أينما كان المبنى: 2 في المئة على المشتري و2 في المئة على البائع من قيمة البيع، إضافة إلى رسوم سند الملكية والخريطة ومكتب أمين التسجيل كما تسردها صفحة الخدمة لدى الدائرة. وتجد كل بند في دليل كم تبلغ تكلفة شراء عقار في دبي خلال 2026؟ دليل الرسوم والسيولة الكاملة.

أما ضريبة القيمة المضافة فتتبع نوع العقار لا موقعه: إذ تعامل الهيئة الاتحادية للضرائب توريد العقار التجاري، بيعًا أو تأجيرًا، بالنسبة الأساسية 5 في المئة. ويشرح دليل كيف تطبق ضريبة القيمة المضافة على العقار التجاري في دبي؟ أثرها على الشراء.

وضريبة الشركات مسألة تخص الشركة لا المشتري بصفته الفردية. وتذكر البوابة الرسمية أن نظام ضريبة الشركات يواصل احترام الحوافز الممنوحة لشركات المناطق الحرة التي تستوفي الشروط، وأن النسبتين الأساسيتين هما صفر في المئة على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375 ألف درهم و9 في المئة على ما يزيد. أما هل تستوفي شركة بعينها الشروط، فهذا سؤال لمستشارها الضريبي.

ماذا عن المستودعات والأراضي الصناعية في المناطق الحرة؟

في المستودعات يصبح سؤال المنطقة الحرة أكثر أهمية، لأن جزءًا كبيرًا من المساحات اللوجستية يقع في مناطق تؤجر ولا تبيع. فنموذج جافزا هو الإيجار كما سبق، بينما تجمع دبي الجنوب بين مساحات لوجستية مؤجرة وقطع مدينة المطار التي فتحها القرار رقم (7) لسنة 2021 للتملك. والمفاضلة لمن سيشغل المستودع بنفسه هي بين السيطرة وأصل قابل للبيع من جهة، وعقد إيجار قد يتطلب رأس مال أقل في البداية ويقع داخل نظام الترخيص الخاص بالمنطقة من جهة أخرى. ويقارن دليل أين تشتري مستودعًا في دبي؟ المناطق وقواعد التملك بين المناطق الصناعية الرئيسية وأنواع الملكية فيها.

كيف تتحقق من عقار في منطقة حرة قبل الدفع؟

أجرِ الفحوص نفسها التي تجريها على أي عقار في دبي، وأضف إليها فحصين خاصين بالمناطق الحرة:

1. السند أو العقد: اطلب سند الملكية الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك (أو قيد سجل مركز دبي المالي العالمي) وتحقق منه، وفي الوحدة المؤجرة اقرأ مدة العقد وبنود التجديد والتنازل. ويشرح دليل كيف تتحقق من سند ملكية عقار في دبي إلكترونيًا؟ دليل المشتري 2026 الطريقة.
2. القطعة والمبنى: تأكد من رقم القطعة والاستخدام المسموح للمبنى.
3. قواعد السلطة: اسأل سلطة المنطقة الحرة عن الأنشطة المسموح بها في الوحدة، وهل يلزم الحصول على موافقة عند البيع أو التأجير الجديد.
4. التكاليف الجارية: اطلب سجل رسوم الخدمات للمبنى.
5. الضريبة: احسب ضريبة القيمة المضافة على العقار التجاري، واستشر مختصًا في وضع الشركة من ضريبة الشركات.
6. جهة الشراء: إذا كانت شركة ستتملك الوحدة فتحقق من أهليتها وصلاحية من يوقّع عنها. راجع دليل شراء عقار في دبي باسم شركة إماراتية: الأهلية والصلاحية والتكلفة.

الخلاصة: هل المنطقة الحرة هي المكان المناسب للشراء؟

قد تكون خيارًا ممتازًا، خصوصًا لمكتب أو مستودع ستستخدمه أو تستأجره شركة من شركات المنطقة. فالمناطق الحرة في دبي تمنح الشركات بيئة ترخيص واضحة، وقرار 2025 فتح لها طريقًا إلى البر الرئيسي، وقواعد التملك مكتوبة قطعةً قطعة، فيستطيع المشتري الحريص أن يعرف بالضبط ما الذي سيحصل عليه. اختر المنطقة بحسب النشاط الذي سيشغل المساحة، ثم تأكد من الملكية في المستند. وإذا توافق الأمران فأنت تشتري وأنت مطمئن.

أسئلة شائعة

هل مركز دبي للسلع المتعددة منطقة حرة؟

نعم. يرد مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) في قائمة الحكومة للمناطق الحرة في دبي، وهو المطور الرئيسي لمجتمع أبراج بحيرات جميرا.

هل الخليج التجاري منطقة حرة؟

لا. لا يظهر الخليج التجاري في قائمة الحكومة للمناطق الحرة في دبي، فهو منطقة في البر الرئيسي، وتحتاج الشركات العاملة فيه إلى رخصة من البر الرئيسي أو تصريح من دائرة الاقتصاد والسياحة.

هل دبي الجنوب منطقة حرة؟

نعم، فهي في القائمة. كما أن أجزاء منها، وهي قطع مدينة المطار المذكورة في القرار رقم (7) لسنة 2021، مفتوحة لتملك غير المواطنين.

هل ينطبق مؤشر الإيجارات في دبي على المناطق الحرة؟

ينص المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن زيادة بدل الإيجار على سريانه في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة، ومنها مركز دبي المالي العالمي. وراجع العقد وقواعد المنطقة في أي أمر آخر.

من يعتمد إعلانات العقارات في المناطق الحرة؟

يمنح القانون رقم (4) لسنة 2019 مؤسسة التنظيم العقاري صلاحية اعتماد محتوى الإعلانات العقارية، بما في ذلك الإعلانات في المناطق الحرة مثل مركز دبي المالي العالمي.

كم عدد المناطق الحرة في الإمارات كلها؟

تسرد صفحة البوابة نفسها 22 منطقة حرة وجهة تنظيمية في دبي و15 في الإمارات الست الأخرى، أي 37 في المجموع.

اقرأ أيضًا

• مكتب في منطقة حرة أم في البر الرئيسي بدبي؟ الترخيص والاستخدام المسموح والخروج
• العقار التجاري في دبي: الدليل الكامل للمشترين والمستأجرين
• أين تشتري مستودعًا في دبي؟ المناطق وقواعد التملك
• هل يستطيع الأجانب شراء عقار في دبي؟ دليل التملك الحر والمستندات
• قوانين العقارات في دبي: ما الذي يجب أن يعرفه المشتري؟
• مكتب على الهيكل أم مكتب مجهز في دبي؟ التكلفة والتجهيز والموافقات وإعادة البيع

لاجونا لايف للعقارات ذ.م.م وسيط عقاري مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري. نبدأ من هدفك لا مما هو معروض، ونتحقق من الأرقام في مصادرها الرسمية. لنتأكد معك مما ستملكه فعلًا في مكتب أو محل أو مستودع داخل منطقة حرة أو في البر الرئيسي قبل التوقيع، تواصل معنا. واتساب ⁦+971 56 100 0928⁩ عبر wa.me/971561000928 أو زر lagunalife.ae. سجّل اهتمامك الآن.