تتضمن صفقة إعادة بيع العقار في دبي أكثر من مستند، ولكل مستند علاقة مختلفة بين الأطراف. يسجل نموذج A تعيين المالك لوسيط التسويق، ويسجل نموذج B تعيين المشتري لوسيطه، بينما يثبت نموذج F الشروط التجارية المتفق عليها بين البائع والمشتري.
الخلط بين هذه النماذج قد يسبب نزاعًا حول العمولة أو الحصرية أو العربون أو موعد نقل الملكية أو التمويل أو تسليم العقار خاليًا. يشرح هذا الدليل وظيفة كل نموذج وما ينبغي مراجعته قبل التوقيع.
لماذا تُعد نماذج RERA مهمة؟
تستخدم دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري عقود وساطة وبيع منظمة لرفع مستوى الشفافية وتوثيق التزامات الأطراف. لكنها لا تلغي الفحص القانوني والمالي والفني؛ بل تسجل بصورة منظمة من يمثل من، وما الذي اتفق عليه المتعاقدون.
ينشئ الوسيط المرخص العقد الرقمي من خلال الأنظمة المعتمدة. وقبل التوقيع، تحقق من رخصة الوسيط وبطاقته المهنية عبر خدمات دائرة الأراضي والأملاك، وتأكد أن بياناته في العقد تطابق الشخص الذي يدير الصفقة.
ما هو نموذج A؟
نموذج A هو اتفاقية الوساطة بين مالك العقار والوسيط الذي سيتولى عرض العقار وتسويقه. ويحدد نطاق سلطة الوسيط والشروط التي يسمح له بالعمل بموجبها.
ينبغي للبائع مراجعة:
· بيانات العقار ورقم سند الملكية بدقة.
· السعر المطلوب وحدود التفاوض المسموح بها.
· ما إذا كان التعيين حصريًا أم غير حصري.
· العمولة وموعد استحقاقها.
· مدة التسويق وطريقة إنهاء الاتفاقية.
· قنوات الإعلان المسموح بها ووصف العقار المعتمد.
· التزامات توفير المعاينات والمستندات وشهادة عدم الممانعة من المطور.
لا تفترض أن تعليمات التسويق متطابقة في كل صفقة؛ فالنص الموقع هو الذي يحدد صلاحيات الوسيط والتزامات المالك.
ما هو نموذج B؟
نموذج B هو اتفاقية الوساطة بين المشتري والوسيط الذي يمثله. ويوضح الخدمة المتوقعة من الوسيط والتزامات المشتري خلال البحث والتفاوض.
راجع قبل التوقيع:
· نوع العقار والمنطقة والميزانية المستهدفة.
· ما إذا كان تعيين الوسيط حصريًا.
· العمولة أو الأتعاب المتفق عليها.
· مدة الاتفاقية.
· آلية ترتيب المعاينات وتقديم العروض والتفاوض.
· متطلبات إثبات الأموال أو الإفصاح عن حالة التمويل.
· الحالات التي يجوز فيها إنهاء الاتفاقية.
يساعد نموذج B الواضح على منع الخلاف لاحقًا حول من قدّم العقار للمشتري، ومن مثله، ومتى تصبح العمولة مستحقة.
ما هو نموذج F؟
نموذج F هو عقد البيع الموحد بين البائع والمشتري في صفقة عقار مكتمل، ويُشار إليه في السوق أحيانًا باسم مذكرة التفاهم أو MOU. يسجل النموذج الشروط التي تقود إلى نقل الملكية رسميًا لدى دائرة الأراضي والأملاك.
يجب أن يعكس العقد الصفقة الحقيقية، لا نموذجًا عامًا منسوخًا من معاملة أخرى. اقرأ الشروط الإضافية بعناية لأنها غالبًا تحدد التعامل مع الرهن والمستأجر ورسوم الخدمات والأثاث والتأخير في نقل الملكية.
بنود يجب مراجعتها قبل توقيع نموذج F
بيانات العقار والملكية
طابق رقم سند الملكية ورقم الوحدة ونوع العقار والمساحة واسم المالك. تحقّق من سند الملكية عبر الخدمة الرسمية، ولا تعتمد فقط على ملف PDF مرسل في رسالة.
السعر والعربون
يجب أن يكون سعر الشراء وقيمة العربون وطريقة الدفع والجهة التي تحتفظ به واضحة. حدد متى يمكن صرف شيك العربون أو إعادته أو الاحتفاظ به، ولا تسلم شيكًا غير موثق من دون فهم الشروط المكتوبة.
موعد نقل الملكية
اختر مدة واقعية تسمح باستخراج شهادة عدم الممانعة وإجراءات البنك والتقييم وخطاب المديونية وفك الرهن عند الحاجة. الصفقة النقدية والصفقة الممولة لا تتطلبان الجدول نفسه.
شهادة عدم الممانعة ورسوم الخدمات
يجب أن يحدد العقد من يتقدم بطلب شهادة عدم الممانعة من المطور، ومن يدفع رسومها، وكيف ستتم تسوية رسوم الخدمات أو الأرصدة المستحقة حتى تاريخ النقل.
شروط الرهن
إذا كان العقار مرهونًا، ينبغي تنظيم خطاب المديونية وسداد الدين وفك الرهن. وإذا كان المشتري سيستخدم تمويلًا، يجب تسجيل شروط الموافقة النهائية والتقييم التي اتفق عليها الطرفان.
الإيجار والتسليم
حدد هل العقار خالٍ أم يشغله المالك أم مؤجر. في العقار المؤجر، راجع إيجاري وشيكات الإيجار والتأمين والإشعارات وانتقال حقوق المالك. وإذا كان التسليم خاليًا شرطًا، عرّف حالته وموعده بدقة.
العناصر المشمولة
أرفق قائمة بالأثاث والأجهزة ومواقف السيارات والمخزن وأي عناصر تدخل في البيع. تساعد الصور وقائمة الجرد على تقليل الخلاف عند التسليم.
الإخلال والإلغاء
افهم ما يترتب إذا لم يكمل أحد الطرفين الصفقة. لا تعتمد على وعد شفهي يخالف بند الإخلال المكتوب، واستعن بمستشار قانوني مؤهل في الشروط غير المعتادة أو المعقدة.
كيف تعمل النماذج معًا؟
يوثق نموذج A علاقة البائع بوسيطه، ويوثق نموذج B علاقة المشتري بوسيطه، بينما يوثق نموذج F اتفاق البيع بين الطرفين الأساسيين. قد ينسق الوسيط إعداد النماذج، لكن مسؤولية التحقق من المعلومات وفهم الالتزامات تبقى على البائع والمشتري.
بعد نموذج F، قد تشمل الخطوات التقييم والموافقة النهائية على التمويل، واستخراج شهادة عدم الممانعة، وتجهيز الشيكات المصرفية، ثم التسجيل لدى مركز أمين التسجيل العقاري أو عبر قناة رقمية مؤهلة.
أخطاء شائعة
· التوقيع قبل التحقق من الوسيط وسند الملكية.
· ترك شروط مهمة في رسائل واتساب بدل إدراجها في العقد.
· وضع موعد نقل غير واقعي.
· تجاهل وجود مستأجر أو رهن قائم.
· افتراض أن العربون قابل للاسترداد تلقائيًا.
· كتابة كلمة «مفروش» من دون قائمة جرد.
· تجاهل بند العمولة في نموذج A أو B.
· ترك أخطاء في الأسماء أو أرقام الجوازات أو بيانات الوحدة.
الأسئلة الشائعة
هل نموذج F هو سند الملكية؟
لا. نموذج F يسجل شروط البيع، أما سند الملكية فهو مستند الملكية الذي يصدر بعد تسجيل انتقال العقار.
هل يمكن إضافة شروط خاصة إلى نموذج F؟
يمكن تسجيل شروط إضافية، لكن يجب أن تكون واضحة ومشروعة ومتوافقة مع مسار الصفقة. اطلب استشارة قانونية للصياغات المعقدة.
هل يوقّع المشتري نموذج B قبل المعاينة؟
قد يطلب الوسيط اتفاقية تمثيل قبل البحث أو أثناءه. اقرأ الحصرية والمدة والعمولة قبل التوقيع.
هل يستطيع البائع تعيين أكثر من وسيط؟
يعتمد ذلك على شروط نموذج A؛ فالتعيين الحصري يختلف عن التعليمات غير الحصرية.
لا توقّع قبل اكتمال تعريف الصفقة
العقد الأكثر أمانًا ليس الأطول، بل الذي يسجل بدقة العقار والسعر والموعد والتمويل وحالة الإشغال ومسؤوليات الأطراف. تساعد Laguna Life على تنظيم المسار التجاري والتحقق من بيانات العقار، مع ضرورة الاستعانة بمستشار قانوني في الشروط المتنازع عليها أو غير القياسية.
مصادر رسمية تمت مراجعتها
· دائرة الأراضي والأملاك — دليل ممارسة الوساطة العقارية 2024
· دائرة الأراضي والأملاك — رحلة الوسيط لإنشاء العقد A
· دائرة الأراضي والأملاك — رحلة الوسيط لإنشاء العقد B
· دائرة الأراضي والأملاك — رحلة الوسيط لإنشاء العقد F
· دائرة الأراضي والأملاك — الوسطاء العقاريون المرخصون
هذا المقال للمعلومات العامة وليس استشارة قانونية. قد تتغير النماذج والإجراءات الرقمية؛ راجع النموذج الرسمي الحالي واحصل على استشارة مؤهلة قبل توقيع التزام مادي أو شرط غير معتاد.