ما معنى "عقود" (Oqood) في شراء العقار على الخريطة؟

نظام "عقود" (Oqood) هو السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ويُسجَّل فيه كل بيع لعقار على الخريطة بموجب القانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته. عندما تشتري وحدة قيد الإنشاء، يقيّد المطور البيع في هذا السجل باسمك وتحصل على شهادة "عقود" تثبت أن الوحدة بيعت لك رسميًا، لكنها ليست سند ملكية؛ فسند الملكية لا يصدر إلا بعد اكتمال البناء والتسليم وسداد كامل الثمن.

ما معنى "عقود" في شراء العقار على الخريطة؟

الوحدة قيد الإنشاء لا يمكن أن يكون لها سند ملكية لأن المبنى لم يكتمل بعد، ولذلك أنشأ المشرّع في دبي سجلًا مبدئيًا يقيّد فيه العقد نفسه بدل الملكية. هذا هو جوهر "عقود": قاعدة بيانات رسمية لدى دائرة الأراضي تربط كل وحدة مباعة على الخريطة بمشترٍ محدد وسعر محدد.

التسجيل إلزامي وليس اختياريًا، ومسؤولية تقديمه تقع على المطور لا عليك. بعد توقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA) يرفع المطور بيانات البيع إلى الدائرة، فتتحقق من تسجيل المشروع والمطور، ثم تقيّد الوحدة باسمك وتصدر شهادة "عقود" تصلك عادةً من المطور أو تظهر مباشرة في حسابك على تطبيق Dubai REST.

ماذا تثبت شهادة "عقود" وماذا لا تثبت؟

تثبت الشهادة ثلاثة أمور تهمّك فعلًا:

أن المطور مسجّل لدى الدائرة وأن المشروع يحمل رقمًا مسجلًا.
أن الوحدة المحددة (المشروع والمبنى ورقم الوحدة والمساحة) مباعة لك ولا يمكن بيعها لشخص آخر دون موافقتك.
أن سعر العقد وهويتك مقيدان رسميًا، وهذا هو الأساس في أي نزاع أو تنازل أو حساب استرداد لاحق.

لكنها لا تثبت أن البناء يسير وفق الجدول، ولا أن المطور سليم ماليًا، ولا أن المساحة النهائية ستطابق ما في العقد. هذه فحوصات منفصلة: حالة حساب الضمان، ونسبة إنجاز المشروع على Dubai REST، وبنود اتفاقية البيع. كما أنها لا تمنحك ملكية أرض أو وحدة مكتملة؛ ما تملكه قبل صدور سند الملكية هو حق تعاقدي مسجّل.

كم تبلغ رسوم التسجيل في "عقود"؟

رسم التسجيل لدى دائرة الأراضي عند مرحلة "عقود" هو 4% من سعر الشراء، وهي النسبة نفسها المطبقة على نقل ملكية العقار الجاهز. ويضيف معظم المطورين رسمًا إداريًا لإتمام التسجيل يختلف من مطور لآخر، فاطلبه مكتوبًا قبل الحجز.

تُسوَّق مشاريع كثيرة بعبارة "إعفاء من رسوم الدائرة" أو "المطور يتحمّل الـ4%". وهنا نقطتان مهمتان:

دائرة الأراضي لا تعفي أحدًا من الرسم؛ المطور هو من يدفعه نيابة عنك كعرض ترويجي، وتكلفته محسوبة ضمن التسعير.
يجب أن يُكتب هذا الالتزام في اتفاقية البيع أو في ملحق موقّع. عبارة في الكتيّب أو رسالة من مندوب المبيعات لا تكفي، وإن لم يكن في العقد فاحسب الـ4% كاملة في ميزانيتك.
رسم تسجيل "عقود" لدى الدائرة — المبلغ: 4% من السعر؛ من يدفعه: المشتري، ما لم تنص الاتفاقية على تحمّل المطور له
رسم إداري للمطور عن التسجيل — المبلغ: يختلف حسب المطور؛ من يدفعه: المشتري، يُؤكد كتابةً
رسم المعرفة ورسم الابتكار — المبلغ: 10 دراهم لكل منهما؛ من يدفعه: المشتري
لاحقًا: إصدار سند الملكية عند التسليم — المبلغ: 580 درهمًا؛ من يدفعه: المشتري

الأرقام أعلاه وفق ما نُشر حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير؛ تحقق من المصدر الرسمي قبل اتخاذ القرار.

كيف تتحقق من تسجيلك في "عقود" عبر Dubai REST؟

لا تكتفِ بقول المطور إن الوحدة "سُجّلت". تحقق بنفسك:

حمّل تطبيق Dubai REST (التطبيق الرسمي لدائرة الأراضي) وأنشئ حسابًا بالهوية الإماراتية، أو ببيانات جواز السفر إن كنت غير مقيم.
افتح قسم "عقاراتي" أو "الخدمات"؛ تظهر الوحدة المسجلة على الخريطة باسمك مع رقم "عقود".
إن لم تظهر خلال أسابيع قليلة من دفع مبلغ الحجز وتوقيع الاتفاقية، اطلب من المطور تاريخ التسجيل وشهادة "عقود". التأخير الطويل غير المبرر إشارة تحذير تستحق التصعيد إلى الدائرة.

وفي الوقت نفسه راجع حساب الضمان المسجل للمشروع ونسبة الإنجاز. ادفع فقط إلى حساب الضمان، ولا تحوّل أبدًا إلى حساب شخصي أو حساب تشغيلي للشركة.

ما الفرق بين "عقود" وسند الملكية واتفاقية البيع؟

يخلط كثير من المشترين بين المستندات الثلاثة، مع أن لكل منها وظيفة وتوقيتًا مختلفين.

اتفاقية البيع والشراء (SPA) — جهة الإصدار: المطور، بتوقيع الطرفين؛ التوقيت: عند الشراء؛ ما يثبته: الشروط التجارية والقانونية: السعر وخطة الدفع وموعد الإنجاز والغرامات والمساحة وفترة العيوب
شهادة "عقود" — جهة الإصدار: دائرة الأراضي (السجل المبدئي)؛ التوقيت: بعد الاتفاقية، بناءً على طلب المطور؛ ما يثبته: البيع مسجّل رسميًا باسمك ولا يمكن بيع الوحدة لمشترٍ آخر
سند الملكية — جهة الإصدار: دائرة الأراضي (السجل الرئيسي)؛ التوقيت: بعد الإنجاز والتسليم وسداد كامل الثمن؛ ما يثبته: الملكية الكاملة المسجلة للوحدة المكتملة وحصتها من الأرض

احتفظ بالثلاثة معًا: الاتفاقية تحكم حقوقك تجاه المطور، و"عقود" تثبت علم الدائرة بالبيع، وسند الملكية هو ما ستبيعه أو ترهنه أو تستخدمه لاحقًا في طلب إقامة.

هل يمكنك بيع الوحدة أو التنازل عنها قبل التسليم؟

نعم، وهنا تظهر الأهمية العملية لـ"عقود". البيع قبل التسليم يسمى "تنازلًا": تنقل عقدك المسجل إلى مشترٍ جديد وتحدّث الدائرة السجل المبدئي. الخطوات كالتالي:

شهادة عدم ممانعة من المطور: يشترط معظم المطورين سداد نسبة دنيا من السعر، غالبًا بين 30% و40%، لكنها سياسة مطور لا نص قانوني؛ راجع اتفاقيتك لمعرفة النسبة الدقيقة.
رسم تنازل أو رسم إداري: يتقاضاه المطور مقابل إصدار الشهادة ومعالجة النقل، ويختلف من مطور لآخر.
نقل "عقود" لدى الدائرة: يُسجَّل المشتري الجديد في السجل المبدئي، ويدفع 4% رسم تسجيل على سعر إعادة البيع المتفق عليه، ويحصل على شهادة "عقود" جديدة، وتنتقل إليه الأقساط المتبقية.

إن كان الخروج قبل الإنجاز واردًا في خطتك، اقرأ بند التنازل قبل التوقيع؛ فبعض المطورين يمنعون التنازل حتى مرحلة متأخرة أو يفرضون رسومًا أعلى على الخروج المبكر.

ماذا يحدث لـ"عقود" عند التسليم؟

عندما يحصل المبنى على شهادة الإنجاز وتسدد القسط الأخير، يتقدم المطور بطلب إصدار سند الملكية. تغلق الدائرة القيد في السجل المبدئي وتصدر السند في السجل الرئيسي، وتدفع أنت رسم الإصدار 580 درهمًا وأي رسوم تسليم منصوص عليها في الاتفاقية. بعد ذلك لا تبقى لشهادة "عقود" وظيفة سوى كونها جزءًا من سجل صفقتك.

وإن كنت قد موّلت الشراء بقرض أثناء الإنشاء، يُقيَّد حق البنك على سند الملكية في هذه المرحلة. وبحسب تعليمات المصرف المركزي، لا يتجاوز تمويل العقار على الخريطة 50% من قيمته لجميع فئات المشترين، فخطط لسداد النسبة المتبقية والـ4% نقدًا.

ماذا تعني "عقود" لمشتري العقار على الخريطة عمليًا؟

تترتب على هذا السجل ثلاث نتائج عملية:

الحماية من البيع المزدوج: بمجرد قيد وحدتك في "عقود" لا يستطيع المطور بيعها لمشترٍ ثانٍ أو رهنها بشكل مستقل.
إجراء محدد عند التعثر: إن تخلفت عن سداد الأقساط، لا يجوز للمطور الاحتفاظ بأموالك ببساطة. فبموجب المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2017، تُخطرك دائرة الأراضي أولًا بمهلة 30 يومًا للسداد. وإن لم تسدد، يُحدَّد ما يحتفظ به المطور بحسب نسبة الإنجاز: حتى 40% من قيمة الوحدة إذا تجاوز الإنجاز 80% أو كان بين 60% و80%؛ وحتى 25% إذا كان أقل من 60% مع بدء الأعمال؛ وحتى 30% من المبالغ المدفوعة إذا لم تبدأ الأعمال لأسباب خارجة عن إرادة المطور. وأي بند في الاتفاقية يمنح المطور نسبة أعلى يُعد باطلًا.
توقيت الاسترداد: يُرد ما يزيد على الحد الأقصى خلال سنة من تاريخ الفسخ أو خلال 60 يومًا من إعادة بيع الوحدة أيهما أسبق، وفي حالة عدم بدء الأعمال خلال 60 يومًا.

قائمة تحقق لمشتري العقار على الخريطة

تذكر الاتفاقية السعر وجدول الدفع ورقم المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري واسم حساب الضمان.
أي وعد بأن "المطور يتحمّل الـ4%" مكتوب في الاتفاقية أو في ملحق موقّع.
الوحدة تظهر باسمك على Dubai REST مع رقم "عقود".
قرأت بند التنازل: النسبة الدنيا للسداد والرسم وأي قيود زمنية.
صياغة التعثر والاحتفاظ لا تتجاوز حدود المادة 11.
الاتفاقية وشهادة "عقود" وإيصالات الدفع محفوظة معًا.

متى تنطبق هذه القاعدة؟

ينطبق نظام "عقود" على بيع العقارات على الخريطة من مطورين مسجلين لدى دائرة الأراضي في دبي. ولا ينطبق على الوحدات الجاهزة (تنقل ملكيتها بسند لدى مكتب أمين التسجيل)، ولا على عقارات الإمارات الأخرى التي لها سجلاتها الخاصة، ولا على مركز دبي المالي العالمي. وإذا عُرضت عليك "وحدة على الخريطة" دون رقم مشروع مسجل وحساب ضمان، فلا يمكن تسجيلها في "عقود" ولا ينبغي أن تدفع.

الخلاصة

"عقود" هو الإثبات الرسمي بأن شراءك على الخريطة موجود في سجلات دائرة الأراضي. تأكد منه على Dubai REST، واحسب الـ4% ما لم تنص الاتفاقية على غير ذلك، واحتفظ بالاتفاقية والشهادة معًا، وافهم قواعد التنازل والتعثر قبل الالتزام. وبعد أن تعرف ما يضمنه السجل وما لا يضمنه، يبقى السؤال التالي: هل تناسب خطة الدفع وسجل الإنجاز في مشروع بعينه الهدف الذي تريده؟

الأسئلة الشائعة

هل شهادة "عقود" تعادل سند الملكية؟

لا. "عقود" قيد في السجل المبدئي لدى دائرة الأراضي يثبت بيع وحدة على الخريطة باسمك، أما سند الملكية فهو شهادة الملكية الصادرة من السجل الرئيسي بعد اكتمال البناء والتسليم وسداد كامل الثمن. الأولى تحمي حقك التعاقدي أثناء الإنشاء، والثاني يثبت ملكيتك للوحدة المكتملة وحصتها من الأرض.

من المسؤول عن تسجيل البيع في "عقود": المشتري أم المطور؟

المطور هو من يرفع طلب التسجيل إلى دائرة الأراضي بعد توقيع اتفاقية البيع. دور المشتري هو دفع رسم التسجيل 4% ما لم يلتزم المطور كتابةً بتحمّله، ثم التحقق عبر تطبيق Dubai REST من ظهور الوحدة باسمه مع رقم "عقود". وإن لم تظهر، اطلب من المطور تاريخ التسجيل ونسخة من الشهادة.

هل يمكن تسجيل مشترٍ غير مقيم في "عقود"؟

نعم. يستطيع الأجانب شراء عقار على الخريطة في مناطق التملك الحر دون إقامة إماراتية، وتسجّل الدائرة الوحدة باسمهم ببيانات جواز السفر. ويقبل كثير من المطورين توقيع الاتفاقية إلكترونيًا، كما يمكن إنشاء حساب على Dubai REST بالجواز، وبذلك يمكن إتمام التسجيل والتحقق منه عن بُعد بالكامل.

كم يجب أن أسدد قبل أن أتنازل عن وحدتي لمشترٍ آخر؟

لا يوجد حد أدنى قانوني، بل يحدد كل مطور نسبته في اتفاقية البيع، وغالبًا ما تكون بين 30% و40% من السعر، ويتقاضى رسم تنازل لإصدار شهادة عدم الممانعة. بعدها يدفع المشتري الجديد 4% رسم تسجيل على سعر إعادة البيع ويحصل على شهادة "عقود" جديدة. اقرأ بند التنازل قبل الحجز إن كان الخروج المبكر واردًا.

ماذا يحدث لقيدي في "عقود" إذا لم يُكمل المطور المشروع؟

يبقى قيدك المسجل أساس مطالبتك. فبموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 تودَع مدفوعاتك في حساب ضمان خاص بالمشروع لا يستطيع دائنو المطور الحجز عليه، ويلتزم أمين الحساب بضمان إكمال المشروع أو رد الأموال للمودعين إذا تعثر. تابع حساب الضمان ونسبة الإنجاز على Dubai REST بانتظام.

هل تُدفع رسوم الدائرة مرة واحدة فقط عند التسجيل في "عقود"؟

في الغالب نعم للمشتري نفسه: تُدفع الـ4% عند التسجيل في "عقود"، ولا تُدفع 4% أخرى عند إصدار سند الملكية له عند التسليم، بل رسم الإصدار 580 درهمًا فقط. أما إذا جرى التنازل عن الوحدة قبل التسليم، فيدفع المشتري الجديد 4% على سعر إعادة البيع عند نقل القيد. تأكد من معاملة الرسوم في اتفاقيتك.

هل يمكن الحصول على تمويل عقاري لوحدة مسجلة في "عقود"؟

نعم، تموّل بعض البنوك شراء الوحدات على الخريطة من مطورين معتمدين، لكن المصرف المركزي يحدد سقف التمويل بـ50% من القيمة لجميع المشترين. وتصرف البنوك عادةً الدفعات وفق مراحل الإنشاء وتقيّد حقها على سند الملكية عند التسليم. تختلف شروط الموافقة المبدئية والمشاريع المقبولة من بنك لآخر، فتأكد قبل الاعتماد على التمويل.