الخطأ الشائع هو اختزال المسألة في رقم واحد. عمليًا عليك أن تسأل أربعة أسئلة: ما مسار الإقامة الذي أستهدفه؟ هل العقار مسجّل بالشكل المطلوب؟ هل هو مرهون؟ وما القيمة التي تحتسبها الجهة المختصة في حالتي؟ استخدم الرقم كفلتر أولي لا كضمان نهائي للأهلية، وراجع الشروط الرسمية الأحدث قبل التقديم بدل بناء قرار الشراء على معلومة متداولة في السوق.
هذه الصفحة تتناول العتبات فقط: ما المبلغ المرتبط بكل مسار، وكيف تُقاس قيمة العقار، وما وضع العقار المرهون أو على الخريطة. أما شرح العلاقة الكاملة بين شراء العقار والإقامة فلدينا دليل مخصص له. ولن نقدّم هنا استشارة هجرة، بل نعرض القواعد الرسمية كما نُشرت.
ما العتبات المرتبطة بكل مسار إقامة؟
- تأشيرة المستثمر العقاري لسنتين (دبي) — العتبة كما نُشرت: اعتبارًا من أبريل 2026: لا يوجد حد أدنى لقيمة العقار إذا كان المالك منفردًا؛ ملاحظات أساسية: يجب أن يكون العقار في إمارة دبي وبسند ملكية مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك
- تأشيرة السنتين بملكية مشتركة — العتبة كما نُشرت: حصة كل مالك 400,000 درهم على الأقل؛ ملاحظات أساسية: تُحتسب الحصة لا القيمة الكلية للعقار
- الإقامة الذهبية لعشر سنوات عبر العقار — العتبة كما نُشرت: قيمة عقار 2,000,000 درهم فأكثر؛ ملاحظات أساسية: لم يتغير هذا الحد بإصلاح أبريل 2026
- تأشيرة التقاعد لخمس سنوات — العتبة كما نُشرت: عمر 55 سنة فأكثر وعقار بقيمة 1,000,000 درهم؛ ملاحظات أساسية: مسار منفصل بشروط خاصة به
انتبه إلى نقطة جوهرية: شراء العقار يجعلك مؤهلًا للتقديم ولا يمنحك الإقامة تلقائيًا. القرار النهائي بيد الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية.
كيف تُقاس قيمة العقار في التقييم الرسمي؟
القيمة المعتمدة ليست السعر الذي تراه في الإعلان ولا السعر الذي تتوقع بيعه به لاحقًا، بل القيمة الثابتة في السجلات الرسمية: سند الملكية الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك، وتقييم الدائرة حين يُطلب. لذلك:
- تأكد أن العقار مسجل في إمارة دبي؛ العقارات في إمارات أخرى أو في مناطق ذات سجل مستقل لا تخدم هذا المسار تحديدًا.
- تأكد أن اسمك مذكور في السند بالشكل الصحيح ومطابق لجواز السفر.
- في الملكية المشتركة، الحصة المسجلة باسمك هي ما يُحتسب.
- إذا كان هناك فرق بين سعر الشراء والقيمة المقدّرة رسميًا، فالمعوّل عليه هو ما تعترف به الجهة المختصة.
ماذا لو كان العقار مرهونًا لصالح بنك؟
العقار الممول مقبول وفق الممارسة الحالية، لكنه يتطلب مستندًا إضافيًا: شهادة عدم ممانعة من البنك أو كشف مدفوعات من المطور يبيّن ما سُدِّد. المنطق بسيط: الجهة المختصة تريد التأكد من حجم حقك الفعلي في الأصل لا من قيمته الاسمية فقط. اطلب من البنك هذه الشهادة مبكرًا لأن إصدارها يستغرق وقتًا، وتأكد من أن صياغتها تناسب الغرض قبل تقديم الطلب.
وماذا عن العقار على الخريطة؟
بالنسبة إلى الإقامة الذهبية، تُقبل العقارات على الخريطة من المطورين المعتمدين وفق الممارسة المنشورة. لكن تذكّر أن سند الملكية لا يصدر قبل اكتمال البناء والتسليم وسداد كامل الثمن، وأن ما تحمله قبل ذلك هو شهادة أوقود في السجل المبدئي. لذلك تحقق قبل الشراء من موقف الجهة المختصة من المشروع تحديدًا، ولا تفترض أن أي وحدة على الخريطة تخدم غرض الإقامة تلقائيًا.
ما المستندات المطلوبة عادة لتأشيرة السنتين؟
- سند الملكية الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك.
- جواز سفر ساري لستة أشهر فأكثر.
- صورة شخصية رقمية.
- تأمين صحي ساري داخل الدولة.
- شهادة حسن سيرة وسلوك من شرطة دبي.
- الهوية الإماراتية السابقة إن وُجدت.
- شهادة عدم ممانعة من البنك إذا كان العقار مرهونًا.
أما الرسوم فبحسب ما نُشر في مايو 2026: نحو 10,545 درهمًا للإصدار الجديد، ونحو 8,215 درهمًا للتجديد، ونحو 1,239 درهمًا للإلغاء. هذه الرسوم تتغير؛ تحقق منها على منصة كيوب التابعة لدائرة الأراضي والأملاك أو القنوات الرسمية قبل التقديم.
كيف تستخدم العتبة عمليًا قبل الشراء؟
- حدد المسار أولًا، فالفرق بين تأشيرة سنتين وإقامة عشر سنوات فرق في الميزانية كلها لا في رقم واحد.
- اجعل العتبة حدًا أدنى لا هدفًا. الشراء عند الحد بالضبط يجعل أي فارق في التقييم الرسمي مشكلة؛ اترك هامشًا.
- احسب التكاليف الأولية بحدود 7% إلى 10% من السعر خارج العتبة، فهي لا تُحتسب ضمن قيمة العقار.
- تحقق من التسجيل قبل الدفع: إمارة دبي، سند ملكية، اسم صحيح، حصة واضحة في الملكية المشتركة.
- اسأل عن الرهن والأوقود مبكرًا حتى لا تفاجئك المستندات في مرحلة التقديم.
- راجع القواعد وقت التقديم لا وقت الشراء، فالقواعد والرسوم تتغير.
متى تنطبق هذه القاعدة ومتى لا تنطبق؟
العتبات أعلاه تخص المسار العقاري في إمارة دبي. لا تنطبق كما هي إذا كان العقار في إمارة أخرى، أو إذا كنت تستهدف مسارًا مختلفًا للإقامة الذهبية كالمواهب أو رواد الأعمال أو المستثمرين في رأس المال، فلكل مسار شروطه الخاصة. كما أن إلغاء الحد الأدنى لتأشيرة السنتين للمالك المنفرد لا يعني إلغاء بقية الشروط: التسجيل والتأمين الصحي وحسن السيرة والسلوك تبقى قائمة. وأخيرًا، الأهلية شيء والموافقة شيء آخر.
الخلاصة
بالنسبة إلى تأشيرة المستثمر لسنتين في دبي لم يعد هناك حد أدنى لقيمة العقار للمالك المنفرد منذ أبريل 2026، وفي الملكية المشتركة يلزم أن تبلغ حصة كل مالك 400,000 درهم. أما الإقامة الذهبية عبر العقار فعتبتها 2,000,000 درهم ولم تتغير. القيمة تُقاس بما هو مسجل رسميًا، والعقار المرهون مقبول بشهادة عدم ممانعة من البنك. الأرقام أعلاه وفق ما نُشر حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير؛ تحقق من القنوات الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك والإدارة العامة للإقامة قبل اتخاذ القرار.
إن أردت من يطابق ميزانيتك مع المسار المناسب ويتحقق من تسجيل العقار قبل الشراء، فريق لاجونا لايف يبدأ من هدفك لا مما هو متاح للبيع.
الأسئلة الشائعة
هل صحيح أنه لم يعد هناك حد أدنى لقيمة العقار للإقامة في دبي؟
هذا صحيح لمسار واحد فقط: تأشيرة المستثمر العقاري لسنتين في إمارة دبي، حيث أُلغي الحد الأدنى للمالك المنفرد اعتبارًا من أبريل 2026. أما الإقامة الذهبية لعشر سنوات فعتبتها 2,000,000 درهم ولم تتغير. وفي الملكية المشتركة يلزم أن تكون حصة كل مالك 400,000 درهم على الأقل.
كيف تُحتسب القيمة إذا كان العقار مملوكًا بين شريكين؟
تُحتسب الحصة المسجلة باسم كل مالك لا القيمة الكلية للعقار. ولتأشيرة السنتين يجب ألا تقل حصة المتقدم عن 400,000 درهم. تأكد من أن السند يذكر نسب الملكية بوضوح قبل الشراء، فتعديلها لاحقًا يتطلب إجراءات ورسومًا إضافية.
هل يمكن دمج أكثر من عقار للوصول إلى عتبة الإقامة الذهبية؟
وفق الممارسة المنشورة، يمكن دمج أكثر من عقار للوصول إلى 2,000,000 درهم في مسار الإقامة الذهبية العقاري. يجب أن تكون العقارات مسجلة باسمك وبالشكل المطلوب. تحقق من الشروط السارية وقت التقديم عبر منصة كيوب التابعة لدائرة الأراضي والأملاك قبل أن تبني قرار شراء على هذا الأساس.
هل يُقبل العقار المرهون؟
نعم وفق الممارسة الحالية، بشرط تقديم شهادة عدم ممانعة من البنك أو كشف مدفوعات من المطور. الجهة المختصة تريد التحقق من وضع التمويل ومن حقك الفعلي في الأصل. اطلب الشهادة من البنك مبكرًا لأن إصدارها يستغرق وقتًا وقد تكون لها صلاحية محددة.
هل تصلح وحدة على الخريطة للحصول على الإقامة؟
تُقبل العقارات على الخريطة من المطورين المعتمدين في مسار الإقامة الذهبية وفق الممارسة المنشورة، لكن سند الملكية لا يصدر قبل الاكتمال والتسليم وسداد كامل الثمن. قبل الشراء بهذا الهدف، تحقق من موقف الجهة المختصة من المشروع تحديدًا ولا تعتمد على وعد تسويقي.
هل شراء عقار يمنحني الإقامة تلقائيًا؟
لا. الشراء يجعلك مؤهلًا للتقديم فقط، والموافقة تصدر عن الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية بعد استيفاء بقية الشروط مثل التأمين الصحي وشهادة حسن السيرة والسلوك. لا تبنِ قرار شراء على افتراض الموافقة.
كم تبلغ رسوم تأشيرة السنتين؟
وفق ما نُشر في مايو 2026: نحو 10,545 درهمًا للإصدار الجديد، ونحو 8,215 درهمًا للتجديد، ونحو 1,239 درهمًا للإلغاء. هذه أرقام منشورة وقابلة للتغيير، وتخص رسوم التأشيرة وحدها دون تكاليف شراء العقار. تحقق منها على القنوات الرسمية قبل التقديم.
هل تشمل العتبة تكاليف الشراء؟
لا. العتبة تخص قيمة العقار المسجلة، بينما تكاليف المعاملة الأولية التي تبلغ عادة بين 7% و10% من السعر تُدفع إضافة إليها. احسبها ضمن ميزانيتك منذ البداية، واترك هامشًا فوق العتبة حتى لا يضعك أي فارق في التقييم الرسمي تحت الحد.
اقرأ أيضًا
- للنظرة الشاملة اقرأ: هل يمنح شراء عقار في دبي الإقامة
- ما الفرق بين تأشيرة المستثمر العقاري والإقامة الذهبية
- هل يمكن للعقار المرهون أن يؤهل للإقامة أو الإقامة الذهبية
- هل يمكن دمج أكثر من عقار للتأهل للإقامة
- ما هو سند الملكية في دبي
أرسل لفريق لاجونا لايف ميزانيتك والمسار الذي تستهدفه، ونساعدك على التحقق من تسجيل العقار وملاءمته للعتبة قبل الشراء. راسلنا على واتساب +971 56 100 0928 أو عبر lagunalife.ae. سجّل اهتمامك الآن.