هل يمكن للأجانب شراء عقار في الإمارات؟

نعم، يمكن للأجانب شراء عقار في الإمارات. يحق لغير مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي تملّك العقار تملكًا حرًا، أو حيازة حق انتفاع أو إيجار طويل يصل إلى 99 عامًا، داخل المناطق المخصصة لذلك بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006. لا تحتاج إلى إقامة سارية للشراء، وتصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي سند الملكية باسمك مباشرة.

لكن التفاصيل هي التي تصنع الفرق: أي المناطق مؤهلة، وما الذي يمنحه التملك الحر فعليًا، وهل تشتري بصفتك الشخصية أم عبر شركة، وما الذي يجب التحقق منه قبل التوقيع. هذا الدليل يجيب عن كل نقطة منها حتى تتخذ قرارك بناءً على صورة كاملة لا على عنوان جذاب.

من يحق له تملك العقار في دبي؟

تقسم قواعد التملك في دبي المشترين إلى ثلاث فئات، ولكل فئة نطاق مختلف:

مواطنو الإمارات — أين يمكنه التملك: في أي مكان في دبي؛ نوع الحق: تملك حر
مواطنو دول الخليج — أين يمكنه التملك: في كل ما يحق لمواطني الإمارات؛ نوع الحق: تملك حر
باقي الجنسيات — أين يمكنه التملك: المناطق المخصصة للتملك الحر فقط؛ نوع الحق: تملك حر، أو انتفاع/إيجار طويل حتى 99 عامًا

الأساس القانوني هو المادة 4 من قانون دبي رقم 7 لسنة 2006، التي تخوّل تحديد مناطق بعينها يجوز فيها لغير المواطنين وغير الخليجيين حيازة حق الملكية المطلقة أو الانتفاع أو الإيجار الطويل. وما عدا هذه المناطق يبقى مقصورًا على مواطني الإمارات ودول الخليج. هذا شرط رسمي وليس عرفًا سوقيًا، لذا يُستحسن الرجوع إلى قائمة دائرة الأراضي بدلًا من الاعتماد على وصف الإعلان.

هل يمكن شراء عقار في دبي بدون إقامة؟

نعم. الإقامة ليست شرطًا للتملك. يستطيع المشتري إتمام الصفقة أثناء وجوده بتأشيرة سياحية أو زيارة، أو من خارج الدولة بالكامل عبر وكالة قانونية مصدّقة. تسجل دائرة الأراضي العقار على هوية جواز سفرك لا على تأشيرتك.

هناك مسألتان كثيرًا ما يقع الخلط بينهما:

التملك لا يشترط الإقامة. يمكنك امتلاك عقار في دبي لسنوات دون أن تحمل أي تأشيرة إقامة إماراتية.
التملك لا يمنح الإقامة تلقائيًا. شراء عقار مؤهل يجعلك مستحقًا للتقدم بطلب إقامة مرتبطة بالعقار، والموافقة بيد الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب أو الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية، وقواعد هذا المسار ورسومه تتغير من وقت لآخر.

إذا كان هدفك مقر إقامة أو انتقالًا مستقبليًا، فخطط للشراء ولطلب الإقامة كقرارين مترابطين لكن منفصلين. أما إذا كان هدفك استثمارًا بحتًا، فيمكنك تجاهل مسألة التأشيرة تمامًا وستحصل مع ذلك على سند ملكية كامل.

هل التملك الحر متاح للأجانب في دبي؟

نعم. داخل المنطقة المخصصة للتملك الحر، يكون حق المشتري الأجنبي هو نفس حق التملك الحر الذي يحوزه المواطن: تملك الوحدة (وفي حالة الفلل والأراضي تملك الأرض أيضًا) دون حد زمني، ويمكنك بيعها أو تأجيرها أو رهنها أو توريثها. تصدر دائرة الأراضي سند الملكية باسمك، وتتاح نسخة إلكترونية عبر تطبيق دبي ريست (Dubai REST).

من المناطق التي تُذكر عادة كمناطق تملك حر للأجانب: داون تاون دبي، دبي مارينا، الخليج التجاري (بيزنس باي)، قرية جميرا الدائرية (JVC)، مثلث قرية جميرا (JVT)، نخلة جميرا، دبي هيلز استيت، أرجان، موتور سيتي، مجان، ميناء خور دبي، دبي الجنوب، أبراج بحيرات جميرا، والأجزاء المخصصة للتملك الحر في الجداف. تأكد دائمًا من تصنيف المبنى أو القطعة تحديدًا لدى دائرة الأراضي، لأن المجمع الواحد قد يضم قطعًا مخصصة للتملك الحر وأخرى غير مخصصة.

ما الفرق العملي بين التملك الحر والإيجار الطويل وحق الانتفاع؟

ليس كل عقار يُعرض على الأجانب تملكًا حرًا. بعض الوحدات تُباع بعقد إيجار طويل أو حق انتفاع لمدة محددة قد تصل إلى 99 عامًا. الفروق التي تستحق الموازنة:

المدة. التملك الحر دائم، بينما الإيجار الطويل والانتفاع ينتهيان بانقضاء المدة، والمدة المتبقية تؤثر في سعر إعادة البيع وفي استعداد البنوك للتمويل.
ما الذي تملكه. التملك الحر يمنحك الوحدة والأرض حيث ينطبق ذلك، أما الإيجار الطويل فيمنحك حقًا مسجلًا على ملكية شخص آخر.
التسجيل. كلاهما يُسجل لدى دائرة الأراضي، لكن شهادة الإيجار أو الانتفاع تذكر المدة والمالك الأصلي.
الخروج من الاستثمار. الوحدة ذات التملك الحر أسهل بيعًا لأوسع شريحة من المشترين، بمن فيهم من يعتمدون على التمويل البنكي.

إذا وجدت إعلانًا في منطقة معروفة بسعر أقل بوضوح من جيرانه، فاسأل مباشرة عن نوع السند قبل أي خطوة أخرى.

هل أشتري بصفتي الشخصية أم عبر شركة؟

يستطيع المشتري الأجنبي تسجيل العقار باسمه الشخصي أو باسم شركة. التملك الشخصي هو المسار الأبسط: مستندات أقل، ونقل ملكية أسرع، وخيارات الإقامة المرتبطة بالعقار تنطبق عليك مباشرة. أما التملك عبر شركة فقد يناسب من يريد حيازة عدة وحدات، أو فصل الأصول عن ممتلكاته الشخصية، أو ترتيب انتقال الملكية بطريقة معينة.

تعتمد دائرة الأراضي ولايات قضائية محددة لتملك الشركات، وتختلف القواعد بين الشركات المحلية وشركات المناطق الحرة. ستحتاج الشركة إلى الرخصة التجارية وعقد التأسيس وقرار مجلس الإدارة وإقرار المستفيد الحقيقي وجواز سفر المفوض بالتوقيع، مع تصديق المستندات الصادرة خارج الدولة وترجمتها ترجمة قانونية إلى العربية. التكاليف والمعاملة الضريبية في بلدك ومرونة البيع لاحقًا تختلف كلها باختلاف الهيكل، فاستشر محاميًا إماراتيًا قبل اختيار مسار الشركة.

ماذا تستلم فعليًا عند الشراء؟

المستند الذي يثبت الملكية هو سند الملكية الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك. في العقار الجاهز تستلمه في مكتب أمين التسجيل يوم نقل الملكية، بعد سداد رسم النقل 4% من السعر، ورسم إصدار السند 580 درهمًا، ورسم أمين التسجيل (2,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة للعقارات دون 500,000 درهم، و4,000 درهم + الضريبة لما فوق ذلك)، ورسمي المعرفة والابتكار 10 دراهم لكل منهما. أما في العقار على الخريطة فيُسجل عقدك أولًا في نظام "عقود" (Oqood)، وتُودع أقساطك في حساب ضمان مسجل لدى الدائرة وفق القانون رقم 8 لسنة 2007، ويصدر سند الملكية بعد التسليم.

البنوك لا تموّل هذه التكاليف الأولية، والقاعدة التقريبية أن إجمالي تكاليف الصفقة يقارب 7–10% من السعر. الأرقام أعلاه وفق ما نُشر حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير؛ تحقق من المصدر الرسمي قبل اتخاذ القرار.

مفاهيم خاطئة شائعة حول تملك الأجانب

"الأجنبي يحصل على إيجار 99 عامًا فقط." غير صحيح في المناطق المخصصة للتملك الحر؛ فيها تملك ملكية كاملة.
"تحتاج إلى كفيل أو شريك مواطن." لا. تملك الأفراد الأجانب مباشر ومسجل باسمهم.
"لا بد من إقامة سارية للتوقيع." لا. هوية جواز السفر والمستندات المصدقة تكفي.
"الشراء يمنحك الإقامة تلقائيًا." يمنحك أهلية التقديم فقط، والموافقة للجهات الرسمية.
"كل دبي مفتوحة للأجانب." المناطق المخصصة فقط، والباقي مقصور على المواطنين والخليجيين.

ما الذي يجب أن يتحقق منه المشتري الأجنبي قبل التوقيع؟

تأكد أن المبنى أو القطعة مدرجة في قائمة دائرة الأراضي للمناطق المخصصة، وليس مجرد الاسم العام للمجمع.
اسأل: هل السند تملك حر أم إيجار طويل أم انتفاع، وكم سنة متبقية إن لم يكن تملكًا حرًا؟
تحقق من اسم البائع في سند الملكية، ومن تسجيل الوسيط لدى مؤسسة التنظيم العقاري (رقم BRN) عبر تطبيق دبي ريست.
في العقار على الخريطة، تحقق من حساب الضمان ومن تسجيل المشروع في نظام "عقود".
حدد ما إذا كان التملك الشخصي أم عبر شركة يخدم هدفك، وراجع الأثر الضريبي في بلدك.
ضع ميزانية مستقلة للتكاليف الأولية لأن التمويل البنكي لا يغطيها.

متى تنطبق هذه القاعدة ومتى لا تنطبق؟

حقوق التملك الحر الموصوفة هنا تسري على العقارات داخل المناطق المخصصة في إمارة دبي. الإمارات الأخرى تحدد مناطقها وشروطها الخاصة، فالشراء في أبوظبي أو الشارقة أو رأس الخيمة يخضع لقواعد مختلفة. مواطنو دول الخليج غير مقيدين بالمناطق المخصصة. والعقارات داخل مركز دبي المالي العالمي تُسجل بنظام مستقل ولا تدخل في مسار الإقامة عبر العقار في دبي. إذا كان هدفك يقع ضمن أي من هذه الفئات، فتأكد من شكل الملكية قبل وضعه في قائمتك المختصرة.

الخلاصة

يستطيع الأجانب شراء عقار في الإمارات، وحيازة تملك حر كامل في المناطق المخصصة بدبي دون إقامة، واستلام سند ملكية بأسمائهم. نقاط القرار هي: تصنيف المنطقة، ونوع السند، وهيكل التملك، والتكاليف الأولية. ابدأ مما تريد أن يحققه لك العقار، وغالبًا ما تتضح المنطقة ونوع السند المناسبان تلقائيًا.

وحين يتضح الهدف، تكون الخطوة التالية مطابقته بالمناطق والمشاريع التي يمكن للمشتري الأجنبي أن يحوز فيها نوع الملكية الذي يريده.

الأسئلة الشائعة

هل يحصل الأجنبي على ملكية كاملة أم على عقد إيجار فقط؟

في المناطق المخصصة للتملك الحر يحوز غير المواطنين وغير الخليجيين ملكية كاملة دون حد زمني، مسجلة باسمهم لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وتُباع بعض الوحدات بعقد إيجار طويل أو حق انتفاع لمدة تصل إلى 99 عامًا. كلا الحقين مسجل، لكن شهادة الملكية تذكر نوع الحق بوضوح، فراجعها قبل دفع أي عربون.

هل يستطيع السائح شراء شقة في دبي؟

نعم. من يدخل الإمارات بتأشيرة سياحية أو زيارة يمكنه معاينة العقار وحجزه وإتمام الشراء. تسجل دائرة الأراضي الملكية على جواز السفر لا على التأشيرة. ستحتاج إلى جواز سفر ساري، وإثبات عنوان سكن، وإثبات مصدر الأموال، وفي العقار الجاهز إما حضورك الشخصي في مكتب أمين التسجيل أو وكالة قانونية مصدقة.

ما الجنسيات التي يحق لها التملك في أي مكان بدبي؟

مواطنو الإمارات ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي يمكنهم تملك العقار في أي منطقة بدبي على قدم المساواة. أما باقي الجنسيات فمقيدة بالمناطق المخصصة لتملك الأجانب بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006. التخصيص يسري على قطع أراضٍ محددة، فاسم المجمع وحده لا يكفي، وينبغي التأكد من المبنى أو القطعة بعينها لدى دائرة الأراضي.

هل يمنح تملك العقار في دبي الإقامة للأجنبي؟

ليس تلقائيًا. تملك عقار مسجل لدى دائرة الأراضي في دبي يجعلك مؤهلًا للتقدم بطلب إقامة مرتبطة بالعقار، وقد تدعم الملكيات الأعلى قيمة طلب الإقامة الذهبية. القرار بيد الإدارة العامة للإقامة أو الهيئة الاتحادية للهوية، والحدود والمستندات والرسوم تتغير. تعامل مع الإقامة كطلب مستقل يفتحه الشراء، لا كنتيجة مضمونة.

هل يمكن لشركة أجنبية تملك عقار في دبي؟

نعم، بشرط أن تكون الشركة من ولاية قضائية تعتمدها دائرة الأراضي، مع اختلاف القواعد بين الشركات المحلية وشركات المناطق الحرة. توقع تقديم الرخصة التجارية وعقد التأسيس وقرار مجلس الإدارة وإقرار المستفيد الحقيقي وجواز المفوض بالتوقيع، مصدقة ومترجمة إلى العربية إن صدرت خارج الدولة. التملك الشخصي أبسط، ومسار الشركة يستحق فقط حين يخدم هدفًا واضحًا.

هل يُورَّث العقار ذو التملك الحر لورثة الأجنبي؟

التملك الحر يمكن بيعه وتأجيره ورهنه ونقله إلى الورثة. أما كيفية انتقاله فتعتمد على وجود وصية مسجلة وعلى القانون الواجب التطبيق على التركة، وهذه مسألة قانونية لا عقارية. كثير من الملاك الأجانب يسجلون وصية في الإمارات لتوضيح الانتقال المقصود. استشر محاميًا إماراتيًا في الخيارات المتاحة قبل الشراء أو بعده مباشرة.

ما المستند الذي يثبت أنني مالك العقار؟

سند الملكية الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي. في العقار الجاهز تستلمه في مكتب أمين التسجيل عند اكتمال نقل الملكية، وتتاح نسخة إلكترونية عبر تطبيق دبي ريست. في العقار على الخريطة يُسجل البيع أولًا في نظام عقود، ثم يصدر سند الملكية بعد التسليم. ويمكن لأي مشترٍ طلب سند البائع للتحقق من الملكية قبل التوقيع.