سعر العقار المعلن في دبي ليس كل ما ستدفعه. في الصفقة المعتادة تضيف تكاليف المعاملة نحو 7 إلى 10% من سعر الشراء: رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4%، ورسوم أمين التسجيل وسند الملكية، وعمولة الوسيط مع ضريبة القيمة المضافة، وشهادة عدم الممانعة من المطور في حالة إعادة البيع، ثم رسوم تسجيل الرهن والتقييم إذا كنت تشتري بتمويل. البنوك لا تموّل هذه التكاليف، لذلك تُدفع من مالك الخاص إلى جانب الدفعة المقدمة.
يعرض هذا الدليل كل بند من هذه البنود بالرقم المنشور، ومن يدفعه في الواقع، ومتى يستحق، ثم يطبّقها على شقة بقيمة مليون درهم لتعرف السيولة المطلوبة فعلاً للمشتري النقدي والمشتري بالتمويل.
ما الرسوم الحكومية التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك؟
هذه هي التكاليف الرسمية الثابتة عند نقل ملكية عقار جاهز:
- رسم نقل الملكية: 4% من سعر الشراء. يقسمه القانون مناصفة، 2% على المشتري و2% على البائع، لكن العرف في السوق أن يدفع المشتري النسبة كاملة ما لم ينص العقد على غير ذلك.
- إصدار سند الملكية: 580 درهماً.
- رسوم أمين التسجيل: 2,000 درهم + 5% ضريبة قيمة مضافة للعقارات التي يقل سعرها عن 500,000 درهم، و4,000 درهم + 5% ضريبة لما سعره 500,000 درهم فأكثر. مكتب أمين التسجيل هو المكان الذي تتم فيه المعاملة فعلياً.
- رسم المعرفة ورسم الابتكار: 10 دراهم لكل منهما.
إذا كان الشراء نقداً لعقار جاهز، فهذه هي الرسوم الحكومية كلها. أما ما يلي فهو إما تكاليف للقطاع الخاص أو تكاليف تمويل.
ما التكاليف الإضافية عند الشراء بالتمويل العقاري؟
التمويل يضيف بندين لا يراهما المشتري النقدي:
- رسم تسجيل الرهن: 0.25% من قيمة القرض مع نحو 290 درهماً رسوماً إدارية، تُدفع لدائرة الأراضي لتسجيل حق البنك على سند الملكية.
- تقييم البنك: عادةً بين 2,500 و3,500 درهم حسب البنك. وقيمة التقييم، لا السعر المتفق عليه، هي التي تحدد المبلغ الذي سيقرضه البنك.
قد تفرض البنوك أيضاً رسوم ترتيب أو معالجة، وتشترط تأميناً على العقار وعلى الحياة. هذه تختلف من بنك لآخر ومن منتج لآخر، فاطلب جدول الرسوم الكامل أو بيان الحقائق الأساسية مع الموافقة المبدئية. أما أسعار الفائدة فتتغير مع مؤشر إيبور وسياسة كل بنك، لذلك لا نذكرها هنا.
وسقف التمويل لا يقل أهمية عن الرسوم. فبحسب أنظمة المصرف المركزي، يستطيع المقيم الوافد الذي يشتري أول عقار جاهز بقيمة تصل إلى 5 ملايين درهم أن يقترض حتى 80% من قيمته، و70% فوق 5 ملايين، و60% للعقار الثاني، و50% للعقار على الخارطة. الفرق بين السعر والقرض، مضافاً إليه كل الرسوم في هذه الصفحة، هو المبلغ النقدي الذي تحتاجه فعلاً.
ما الذي يذهب إلى الوسيط والمطور والأطراف الأخرى؟
- عمولة الوساطة: جرى العرف أن تكون 2% + 5% ضريبة قيمة مضافة. يدفعها المشتري عادةً، لكن النسبة غير محددة بالقانون ويجب الاتفاق عليها كتابةً. تحقق من رقم تسجيل الوسيط (BRN) عبر تطبيق دبي ريست قبل دفع أي مبلغ.
- شهادة عدم الممانعة من المطور عند إعادة البيع: من 500 إلى 5,000 درهم + الضريبة بحسب المطور. يتقدم بطلبها البائع عادةً، أما من يتحمل تكلفتها فيحدده العقد.
- الترجمة القانونية: نحو 300 إلى 500 درهم للمستند الواحد، عند الحاجة إلى تقديم وكالة أو مستندات شركة أو شهادات أجنبية باللغة العربية.
- المراجعة القانونية: اختيارية، لكنها منطقية عند الشراء باسم شركة أو من خارج الدولة، وأتعابها تختلف من مكتب لآخر.
- عربون نموذج F: عادةً نحو 10% من السعر، ويحتفظ به الوسيط أو أمين التسجيل ولا يُسلَّم للبائع شخصياً. هو جزء من الثمن وليس تكلفة إضافية، لكنه يجب أن يكون متاحاً مبكراً.
مثال عملي: كم تكلف فعلاً شقة جاهزة بمليون درهم؟
الأرقام التالية مبنية على المبالغ المنشورة أعلاه فقط. العمولة وشهادة عدم الممانعة افتراضات من واقع السوق، وكلتاهما قابلة للتفاوض.
- رسم نقل الملكية (4%): المشتري النقدي 40,000 درهم، والمشتري بتمويل 80% (قرض 800,000 درهم) 40,000 درهم
- إصدار سند الملكية: 580 درهماً في الحالتين
- رسوم أمين التسجيل (4,000 درهم + 5% ضريبة): 4,200 درهم في الحالتين
- رسما المعرفة والابتكار: 20 درهماً في الحالتين
- عمولة الوساطة (2% + 5% ضريبة، افتراضاً): 21,000 درهم في الحالتين
- شهادة عدم الممانعة (500 إلى 5,000 درهم + الضريبة، إعادة بيع): من 525 إلى 5,250 درهماً في الحالتين
- تسجيل الرهن (0.25% من القرض + نحو 290 درهماً): لا شيء على المشتري النقدي، و2,290 درهماً على المشتري بالتمويل
- تقييم البنك (2,500 إلى 3,500 درهم): لا شيء على المشتري النقدي، ومن 2,500 إلى 3,500 درهم على المشتري بالتمويل
- إجمالي التكاليف المقدمة التقريبي: المشتري النقدي نحو 66,300 إلى 71,100 درهم (6.6 إلى 7.1%)، والمشتري بالتمويل نحو 71,100 إلى 76,800 درهم (7.1 إلى 7.7%)
- الدفعة المقدمة: المشتري النقدي يدفع السعر كاملاً، والمشتري بالتمويل 200,000 درهم (20%)
- إجمالي النقد المطلوب يوم النقل: المشتري النقدي نحو 1,066,300 إلى 1,071,100 درهم، والمشتري بالتمويل نحو 271,100 إلى 276,800 درهم
يتضح من المثال أمران. الأول أن المشتري بالتمويل يحتاج نحو 271,000 إلى 277,000 درهم نقداً، لا 20% فقط كما يظن كثيرون. والثاني أن الترجمة أو الاستعانة بمحامٍ أو رسوم الترتيب البنكية تدفعك نحو الحد الأعلى من نطاق 7 إلى 10%.
متى تدفع كل بند من هذه التكاليف؟
أغلب الميزانيات تتعثر بسبب التوقيت أكثر من المجموع، لذلك خطط للسيولة على ثلاث مراحل.
عند الحجز أو التوقيع
- في إعادة البيع لعقار جاهز: عربون نموذج F، وهو عادةً نحو 10% من السعر.
- في الشراء على الخارطة: مبلغ الحجز الذي يحدده المطور، ثم توقيع اتفاقية البيع والشراء وتسجيلها في نظام أوقود، حيث يُستحق رسم الـ4%.
- ترجمة أي مستندات تحتاج إلى ترجمة.
يوم النقل في مكتب أمين التسجيل
- رسم النقل 4%، وسند الملكية 580 درهماً، ورسوم أمين التسجيل، ورسما المعرفة والابتكار، وعمولة الوسيط.
- للمشتري بالتمويل: رسم تسجيل الرهن، بعد أن يكون قد دفع رسوم التقييم أثناء الموافقة.
- يجب أن تصدر شهادة عدم الممانعة قبل هذا اليوم، وتستغرق عادةً من 3 إلى 7 أيام عمل من تاريخ الطلب.
من يوم استلام المفاتيح
- رسوم الخدمات السنوية، وتأمين توصيل ديوا، والتبريد المركزي حيث يوجد، والتأمين، ثم تسجيل إيجاري وإدارة العقار إذا كنت ستؤجره. نفصّلها في القسم التالي.
اطلب أمرين قبل تحويل أي مبلغ: بياناً مكتوباً بكل مبلغ وتاريخ استحقاقه، واسم الحساب الذي ستحوّل إليه. في الشراء على الخارطة يجب أن يكون الحساب هو حساب الضمان المسجل للمشروع، ولا يجوز أن يكون حساباً تشغيلياً أو شخصياً.
هل يدفع مشتري العقار على الخارطة التكاليف نفسها؟
يدفع مشتري العقار على الخارطة رسم الـ4% نفسه، لكن عند التسجيل في أوقود بدلاً من نقل الملكية. بعض المطورين يعلنون عن "الإعفاء من رسوم الدائرة"، وفي الواقع يتحمل المطور الرسم عن ذلك المشروع، وقد يكون العرض محدوداً بمدة أو بوحدات معينة. تأكد أنه مكتوب في اتفاقية البيع والشراء، لا في الكتيب الدعائي فقط.
تُودع الدفعات في حساب ضمان مسجل لدى الدائرة بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007، وسقف التمويل على العقار على الخارطة 50% من قيمته، لذلك تكون السيولة المطلوبة أثناء الإنشاء أعلى عادةً من العقار الجاهز. رسوم المطور الإدارية للتسجيل في أوقود تختلف، فاقرأها في العقد. وإذا كنت تنوي البيع قبل التسليم، فاسأل أيضاً عن تكلفة نقل تسجيل أوقود وأي رسوم تنازل يفرضها المطور.
كم تكلف الملكية بعد استلام المفاتيح؟
الشراء يحدث مرة واحدة، أما الملكية فتكاليفها سنوية. وهذه التكاليف تختلف حسب المبنى وطريقة استخدامك للوحدة، فاحصل على أرقامها الحقيقية قبل التوقيع:
- رسوم الخدمات: تُحسب لكل قدم مربعة، وتعتمدها مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) سنوياً لكل مشروع. ابحث عن الرسم المعتمد للمبنى نفسه في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة عبر تطبيق دبي ريست بدلاً من الاعتماد على تقدير شفهي، واطلب سجل آخر سنتين.
- تأمين توصيل ديوا والفواتير: يُذكر عادةً أن التأمين المسترد 2,000 درهم للشقة و4,000 درهم للفيلا (تأكد من ديوا)، ثم فواتير شهرية تتضمن أيضاً رسم السكن لبلدية دبي.
- التبريد المركزي: في كثير من الأبراج تُفوتَر خدمة التكييف بشكل منفصل من شركة تبريد، وأحياناً برسم سعة يُستحق حتى لو كانت الوحدة خالية. اسأل إن كان المبنى معفى من رسوم التبريد واطلب عقد التبريد.
- التأمين: هيكل المبنى يغطيه عادةً اتحاد الملاك، أما محتويات الوحدة وتجهيزاتها فتأمينها عليك، والبنوك تشترط وجوده.
- إدارة العقار: إذا كنت تقيم خارج الدولة، تتولى شركة الإدارة تحصيل الإيجار والصيانة والتجديدات مقابل نسبة من الإيجار السنوي.
- الصيانة والتأثيث وفترات الشغور: خصص ميزانية للإصلاحات، وللأثاث إن كنت ستؤجر الوحدة مفروشة، وللفترة بين مستأجر وآخر.
لا توجد في دبي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد، ولذلك تصبح رسوم الخدمات أهم بند متكرر يجب فحصه. وإذا كنت تشتري وحدة مؤجرة، فتحقق من عدم وجود متأخرات رسوم خدمات قبل النقل، لأن المتأخرات تمنع إصدار شهادة عدم الممانعة، ويبقى المالك مسؤولاً عنها.
ما الذي تتحقق منه قبل دفع العربون؟
- بيان مكتوب بكل رسم، ومن يدفعه، ومتى: عند نموذج F، وعند شهادة عدم الممانعة، ويوم النقل.
- عمولة الوسيط متفق عليها كتابةً مع إظهار الضريبة، ورقم تسجيله (BRN) متحقق منه.
- للمشتري بالتمويل: موافقة مبدئية سارية (عادةً 60 إلى 90 يوماً)، مع تأكيد رسوم التقييم ورسوم البنك.
- تكلفة شهادة عدم الممانعة ومدتها مؤكدة مع البائع.
- رسم الخدمات المعتمد وترتيبات التبريد للمبنى نفسه.
- إثبات توفر النقد للدفعة المقدمة مع نحو 7 إلى 10% من السعر للتكاليف، في حسابك الشخصي.
- إضافة تكاليف الترجمة والتصديق إذا كنت تشتري عن طريق وكالة.
- في الشراء على الخارطة: التأكد من اسم حساب الضمان، وعدم الدفع لأي حساب آخر.
- مطابقة كل رقم مع جدول رسوم الدائرة الحالي.
متى تتغير قاعدة الـ7 إلى 10%؟
هذا النطاق تقدير عملي لصفقة معتادة. تقترب من حده الأعلى عندما تشتري بتمويل وتدفع عمولة وساطة كاملة وتحتاج إلى ترجمة أو محامٍ. وتقترب من حده الأدنى عندما تشتري نقداً من المطور مباشرة دون وسيط مع تحمّل المطور لرسم الدائرة. والشراء من الخارج يضيف صياغة الوكالة والتصديق والترجمة المعتمدة. أما نقل الملكية بالهبة أو الإرث فله قواعد رسوم مختلفة لدى الدائرة ويحتاج إلى استشارة خاصة.
استخدم النسبة أداةً للفرز الأولي فقط، واجعل قرارك مبنياً على البنود المكتوبة في عرضك أنت.
الخلاصة
السعر ليس هو التكلفة. أضف إلى السعر نحو 7 إلى 10% تكاليف معاملة، ثم تأكد من رسم الخدمات السنوي قبل أن تقرر. الشقة التي سعرها مليون درهم تحتاج واقعياً إلى ما بين 66,000 و77,000 درهم رسوماً إضافية، فوق الدفعة المقدمة إن كنت تشتري بتمويل. الأرقام المذكورة هي المنشورة حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير، فتحقق منها من المصدر الرسمي قبل الالتزام.
أسئلة شائعة
كم أحتاج نقداً فوق السعر لشراء شقة بمليون درهم في دبي؟
في الشراء النقدي خصص نحو 66,000 إلى 71,000 درهم: 40,000 درهم رسم الدائرة، و4,200 درهم لأمين التسجيل، و580 درهماً لسند الملكية، و20 درهماً لرسمي المعرفة والابتكار، ونحو 21,000 درهم عمولة شاملة الضريبة، وشهادة عدم ممانعة بين 500 و5,000 درهم مع الضريبة. ومع تمويل 80% أضف نحو 2,290 درهماً لتسجيل الرهن و2,500 إلى 3,500 درهم للتقييم، ليصل المجموع إلى نحو 71,000 إلى 77,000 درهم.
هل يمكن أن يشمل التمويل العقاري رسوم الدائرة والعمولة؟
لا. البنوك في الإمارات تموّل نسبة من قيمة العقار فقط، تصل إلى 80% لأول مسكن للمقيم الوافد بقيمة أقل من 5 ملايين درهم. رسوم الدائرة وأمين التسجيل والعمولة والتقييم وتسجيل الرهن كلها تُدفع من مالك الخاص، فخطط للدفعة المقدمة مع نحو 7 إلى 10% من السعر نقداً.
هل يدفع المشتري رسم الـ4% دائماً؟
القانون يقسمه 2% على المشتري و2% على البائع، لكن العرف في سوق دبي أن يدفع المشتري النسبة كاملة. وهو بند قابل للتفاوض، والمعتمد يوم النقل هو ما ينص عليه نموذج F أو اتفاقية البيع والشراء.
هل أدفع عمولة وساطة عند الشراء في دبي؟
نعم في العادة: 2% من السعر مع 5% ضريبة قيمة مضافة، ويدفعها المشتري في الواقع. النسبة قابلة للتفاوض، فاتفق عليها كتابةً مبكراً، وتحقق من تسجيل الوسيط عبر رقم BRN في دبي ريست قبل الدفع.
ما رسوم شهادة عدم الممانعة من المطور ومتى تُدفع؟
في إعادة البيع يُصدر المطور شهادة تؤكد عدم وجود مستحقات على البائع، ولا تنقل الدائرة الملكية بدونها. يتقاضى المطورون عنها من 500 إلى 5,000 درهم مع الضريبة، وتستغرق عادةً من 3 إلى 7 أيام عمل. يتقدم بطلبها البائع غالباً، أما من يتحمل تكلفتها فيحدده العقد.
هل توجد ضرائب عقارية سنوية في دبي؟
لا توجد ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد. التكاليف المتكررة هي رسوم الخدمات، والفواتير ومعها رسم السكن، والتبريد المركزي حيث يوجد، والتأمين، وإدارة العقار إن استعنت بشركة.
هل يدفع مشتري العقار على الخارطة تكاليف المشتري الجاهز نفسها؟
يُدفع رسم الـ4% عند التسجيل في أوقود بدلاً من نقل الملكية، وقد يضيف المطور رسوماً إدارية. وسقف التمويل على العقار على الخارطة 50%، لذلك تكون السيولة المطلوبة أثناء الإنشاء أعلى عادةً من العقار الجاهز.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، خدمة تسجيل بيع العقار: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الأسئلة الشائعة: https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions
- مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، الأنظمة الخاصة بقروض الرهن العقاري: https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans
هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو مالية أو ضريبية أو استثمارية. الرسوم وقواعد التمويل قد تتغير، فتحقق من الأرقام الحالية ومن عقدك قبل الالتزام.
أدلة ذات صلة
- من يدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك: القانون مقابل العرف
- كيف أتحقق من التكاليف الخفية قبل شراء العقار؟
- تسجيل الرهن العقاري في دبي: الرسوم وقائمة التحقق
- الشراء نقداً أم بالتمويل في دبي: مقارنة التكلفة الحقيقية
- رسوم الخدمات في دبي: ما يدفعه الملاك وكيف تتحقق منها
- كيف تشتري عقاراً في دبي
هل تريد بياناً بالتكاليف للعقار وطريقة التمويل التي تفكر فيها تحديداً؟ يحدد لك فريق لاجونا لايف كل رسم، من رسم الدائرة 4% حتى رسوم الخدمات، بناءً على هدفك لا على المعروض. تواصل معنا عبر واتساب على +971 56 100 0928 أو عبر lagunalife.ae. سجّل اهتمامك الآن.