من يدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي: المشتري أم البائع أم كلاهما؟

من يدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي؟ ينص القانون على تقاسم رسوم نقل الملكية البالغة 4% مناصفةً: 2% يدفعها المشتري و2% يدفعها البائع. لكن عرف السوق في دبي أن المشتري يتحمّل 4% كاملة في أغلب صفقات إعادة البيع، والفيصل الحقيقي هو العقد: نموذج F في العقار الجاهز، أو عقد البيع (SPA) في العقار على الخريطة. أما مشتري العقار على الخريطة فيدفع الـ4% عند التسجيل في نظام "عقود" ما لم يلتزم المطور كتابةً بتحمّلها عنه.

ماذا يقول القانون عن رسوم نقل الملكية؟

تتقاضى دائرة الأراضي والأملاك رسم نقل ملكية قدره 4% من سعر الشراء عند انتقال ملكية عقار جاهز. ويوزّع جدول الرسوم المنشور هذا الرسم بواقع 2% على المشتري و2% على البائع. هذا هو الوضع الرسمي الافتراضي، ولو خلا عقد البيع من أي نص بشأن الرسوم، فهذا التقسيم هو ما تصفه اللائحة.

وإلى جانب الـ4% توجد رسوم حكومية ثابتة: 580 درهمًا لإصدار سند الملكية، ورسوم أمين التسجيل 2,000 درهم + 5% ضريبة قيمة مضافة للعقارات دون 500,000 درهم أو 4,000 درهم + 5% ضريبة للعقارات بسعر 500,000 درهم فأكثر، و10 دراهم لكل من رسم المعرفة ورسم الابتكار. ليست هذه مبالغ كبيرة، لكن لكل منها دافعًا معتادًا نوضحه في الجدول أدناه.

لماذا يدفع المشتري 4% كاملة في الواقع؟

سوق دبي سوق تُعرض فيه الأسعار "صافيةً للبائع". يتوقع البائع أن يستلم السعر المتفق عليه دون أي خصم، ويتنافس المشترون على إجمالي ما يدفعونه. ومع الوقت انتقلت الـ4% إلى جانب المشتري في الحسابات، حتى صار سعر العرض اليوم يفترض ضمنًا أن المشتري سيتحمّل رسوم الدائرة ورسوم أمين التسجيل وعمولة وسيطه.

هذا عرف لا قانون. ويستمر لأن معظم نماذج F تُعبّأ بهذه الطريقة، ومعظم الوسطاء يفترضونه، ومعظم البائعين يرفضون العروض التي تعيد الرسم إليهم. لكن لا شيء يمنعك من اقتراح ترتيب مختلف، وفي سوق بطيئة أو مع بائع متعجّل يتحول تقاسم الرسم إلى ورقة تفاوض حقيقية.

كيف يحدد العقد من يدفع رسوم الدائرة؟

المستند الحاكم هو ما توقّعه:

نموذج F (مذكرة التفاهم) في إعادة البيع: يتضمن نموذج مؤسسة التنظيم العقاري بندًا خاصًا بالرسوم ومن يتحمّلها. وما يُكتب فيه هو ما يطبّقه مكتب أمين التسجيل يوم النقل؛ فإن نص على أن "المشتري يدفع رسوم الدائرة 4%" دفعها المشتري، وإن نص على "2%/2%" دفع كل طرف حصته عند الشباك.
عقد البيع (SPA) في العقار على الخريطة: يحدد عقد المطور ما إذا كانت الـ4% مستحقة على المشتري عند التسجيل في "عقود" أم يتحمّلها المطور.
مكتب أمين التسجيل: يحصّل أمين التسجيل رسوم الدائرة ويصدر الإيصال، وهو ينفذ العقد ولا يفصل في الخلاف حوله.

القاعدة العملية: تفاوض على الرسوم قبل توقيع نموذج F لا بعده. فبعد توقيع مذكرة التفاهم وتسليم شيك العربون، تكلّفك إعادة فتح مسألة الرسوم من حسن النية أكثر مما توفّره من المال.

المشتري يدفع، أم البائع، أم مناصفة؟ ثلاثة سيناريوهات تفاوضية

السيناريو الأول: المشتري يدفع 4% (الوضع المعتاد). في شقة بسعر 1,000,000 درهم يدفع المشتري 40,000 درهم للدائرة إضافة إلى رسوم أمين التسجيل وسند الملكية، ويستلم البائع السعر كاملًا. هذا ما تفترضه معظم الإعلانات.

السيناريو الثاني: مناصفة 2%/2% (الوضع القانوني). يدفع المشتري 20,000 درهم ويدفع البائع 20,000 درهم. نادرًا ما يوافق البائع إلا إذا طال عرض العقار في السوق، أو كان العرض قريبًا من السعر المطلوب، أو كان المشتري يدفع نقدًا وبسرعة.

السيناريو الثالث: البائع يدفع الرسم كله أو جزءًا منه. يظهر غالبًا في عروض إعادة البيع التي يقودها المطور أو عندما يحتاج البائع إلى إغلاق سريع. ويمكن صياغته على شكل خفض في السعر بدل نقل الرسم: فبائع يقبل 960,000 درهم مع دفع المشتري 4% يعادل اقتصاديًا بائعًا بسعر 1,000,000 درهم يدفع رسوم الدائرة، مع فارق أن الرسم في الحالة الأولى يُحسب على السعر الأدنى.

يتوقف ما يمكنك تحقيقه على موقعك التفاوضي: كم وحدة مشابهة معروضة، وكم انتظر البائع، وهل عرضك نظيف بلا شروط معلّقة. فالمشتري النقدي أو من يحمل موافقة مبدئية جاهزة يملك عادةً هامشًا أوسع ممن لا يزال تمويله غير مؤكد.

من يدفع رسوم الدائرة في الشراء على الخريطة؟

في الوحدات على الخريطة تُستحق رسوم الـ4% عندما يسجّل المطور عقدك في نظام "عقود" (Oqood). وفي الحالة المعتادة يدفعها المشتري، غالبًا مع مبلغ الحجز أو الدفعة الأولى.

تعلن كثير من المشاريع عند الإطلاق عن "إعفاء من رسوم الدائرة" أو "تحمّل 4% رسوم الأراضي". ومعنى ذلك فعليًا:

يدفع المطور الـ4% للدائرة نيابةً عنك في ذلك المشروع أو تلك المرحلة؛ فالدائرة لا تُسقط رسومها.
العرض محدود زمنيًا في العادة، وأحيانًا بعدد الوحدات، وقد يرتبط بخطة دفع معينة.
يجب أن يظهر في عقد البيع أو في ملحق موقّع، فالكتيّب الدعائي أو رسالة الواتساب ليسا عقدًا.
يفرض بعض المطورين بدلًا من ذلك رسمًا إداريًا أو رسم تسجيل في "عقود"؛ تحقق هل يبقى مع "الإعفاء" أي رسم أصغر.

تذهب دفعات الشراء على الخريطة إلى حساب ضمان مسجّل لدى الدائرة وفق القانون رقم 8 لسنة 2007، والتمويل البنكي محدود بنسبة 50%، ولذلك يخفف الإعفاء من الـ4% فعليًا النقد المطلوب خلال البناء. تحقق من الشروط في كل مشروع قبل الحجز.

من يدفع رسوم تسجيل الرهن وشهادة عدم الممانعة والعمولة؟

الـ4% واحد من عدة رسوم، ولكل رسم دافع معتاد:

رسوم نقل الملكية — المبلغ المنشور: 4% من السعر؛ من يدفع عادةً: المشتري عمليًا (القانون: 2%/2%)؛ قابل للتفاوض؟: نعم، في نموذج F أو عقد البيع
إصدار سند الملكية — المبلغ المنشور: 580 درهمًا؛ من يدفع عادةً: المشتري؛ قابل للتفاوض؟: نادرًا ما يُناقش
رسوم أمين التسجيل — المبلغ المنشور: 2,000 أو 4,000 درهم + 5% ضريبة؛ من يدفع عادةً: المشتري عمليًا؛ قابل للتفاوض؟: نعم، وقد يُقسم أحيانًا
رسم المعرفة + رسم الابتكار — المبلغ المنشور: 10 دراهم لكل منهما؛ من يدفع عادةً: المشتري؛ قابل للتفاوض؟: لا يستحق التفاوض
تسجيل الرهن — المبلغ المنشور: 0.25% من القرض + نحو 290 درهمًا؛ من يدفع عادةً: المشتري (المقترض)؛ قابل للتفاوض؟: لا، مرتبط بقرض المشتري
تقييم البنك — المبلغ المنشور: 2,500–3,500 درهم؛ من يدفع عادةً: المشتري (المقترض)؛ قابل للتفاوض؟: قد تعفي منه عروض البنوك
فك رهن البائع القائم — المبلغ المنشور: يختلف حسب البنك؛ من يدفع عادةً: البائع؛ قابل للتفاوض؟: التزام على البائع
شهادة عدم الممانعة (إعادة بيع) — المبلغ المنشور: 500–5,000 درهم + ضريبة؛ من يدفع عادةً: البائع غالبًا، والمشتري أحيانًا؛ قابل للتفاوض؟: نعم
عمولة الوساطة — المبلغ المنشور: 2% + 5% ضريبة؛ من يدفع عادةً: المشتري عمليًا؛ ويدفع البائع لوسيطه إن وُجد؛ قابل للتفاوض؟: نعم
4% عند التسجيل في "عقود" — المبلغ المنشور: 4% من السعر؛ من يدفع عادةً: المشتري ما لم يعرض المطور تحمّلها؛ قابل للتفاوض؟: يقرره المطور لكل مشروع

بندان يستحقان التوضيح. رسم تسجيل الرهن يتبع القرض، فهو دائمًا على المقترض، ولا يمكن مطالبة البائع بدفع تكلفة تمويل المشتري. أما شهادة عدم الممانعة فمختلفة: يصدرها المطور ليؤكد أن البائع لا يملك مستحقات متأخرة، ولهذا يدفعها البائع عادةً، لكن تكلفتها صغيرة بما يكفي لتتحول إلى تنازل تحفيزي في أي من الاتجاهين.

ماذا عن الهبة والإرث؟

يُسجَّل نقل الملكية بين الأقارب من الدرجة الأولى بالهبة، وكذلك النقل بالإرث، لدى الدائرة وفق قواعد رسوم تختلف عن البيع. وتحدد الدائرة النسب وصلات القرابة المشمولة، وقد تتغير، فتعامل مع هذه الحالات كموضوع مستقل: احصل على القاعدة الحالية من الدائرة ومستندات المحكمة أو التصديق المطلوبة قبل افتراض أي رقم.

كيف تتفاوض على من يدفع رسوم الدائرة؟

حدد رقمك الإجمالي أولًا: السعر زائد كل الرسوم، ثم تفاوض على أي تركيبة توصلك إليه؛ فالتنازل عن رسم وخفض السعر متكافئان بالنسبة إليك.
اطرح مسألة التقاسم قبل قبول العرض، واطلب كتابتها في نموذج F.
قدّم شيئًا في المقابل: إتمام أسرع، أو شيك عربون أكبر، أو إثبات أموال وموافقة مبدئية جاهزة.
اسأل عن شهادة عدم الممانعة ورسوم أمين التسجيل في الوقت نفسه؛ فالبنود الصغيرة أسهل كسبًا من الـ4%.
في الشراء على الخريطة اطلب "إعفاء رسوم الدائرة" كبند في عقد البيع، واقرأ هل يبقى أي رسم إداري.
احصل على كل رسم متفق عليه كتابةً مع إظهار الضريبة، وتحقق من رقم BRN للوسيط في تطبيق Dubai REST قبل دفع العمولة.

متى تنطبق هذه القاعدة؟

ينطبق ما سبق على عقار في منطقة تملك حر بدبي مسجّل لدى دائرة الأراضي والأملاك. وللإمارات الأخرى دوائر أراضٍ وجداول رسوم خاصة بها. والشراء باسم شركة والنقل بالهبة والإرث تخضع لإجراءات مختلفة لدى الدائرة. الأرقام أعلاه وفق ما نُشر حتى سبتمبر 2026 وقد تتغير؛ تحقق من المصدر الرسمي قبل اتخاذ القرار.

الخلاصة

القانون يقول 2% على كل طرف، والسوق يقول إن المشتري يدفع 4%، والعقد هو الفيصل. اعرف السيناريو الذي يفترضه عرضك، وأدخله في رقمك الإجمالي، وتفاوض على التقاسم قبل توقيع نموذج F لا عند شباك أمين التسجيل. وهكذا نتعامل مع الأمر: نبدأ من الإجمالي الذي تريد إنفاقه، لا من الإعلان.

وإذا أردت مساعدة في هيكلة عرض يجعل تقاسم الرسوم والسعر يعملان معًا لصالح ميزانيتك، فالخطوة التالية حديث قصير.

الأسئلة الشائعة

هل يُلزم القانون البائع في دبي بدفع رسوم نقل الملكية في أي حالة؟

يخصص جدول رسوم الدائرة 2% على البائع و2% على المشتري، فحصة البائع القانونية الافتراضية 2%. لكن الطرفين يعدّلان ذلك عمليًا في نموذج F، ومعظم عقود إعادة البيع في دبي تضع الـ4% كاملة على المشتري. وإذا نص عقدك على تقاسم محدد، طبّق مكتب أمين التسجيل هذا التقاسم بحذافيره يوم النقل.

هل يمكنني مطالبة البائع بتقاسم الـ4% بعد توقيع نموذج F؟

يمكنك أن تطلب، لكن بعد توقيع مذكرة التفاهم وتسليم شيك العربون لا يلتزم البائع بالموافقة، وإعادة فتح الشروط قد تعرّض الصفقة للخطر. ينبغي حسم توزيع الرسوم قبل قبول العرض وكتابته في نموذج F. وإذا رفض البائع، فخفض السعر يحقق النتيجة نفسها على إجمالي تكلفتك.

ماذا يعني فعليًا إعفاء المطور من رسوم الدائرة لمشتري العقار على الخريطة؟

الدائرة لا تُسقط رسم الـ4% أبدًا. الإعفاء يعني أن المطور يدفعه نيابةً عنك عند التسجيل في نظام عقود لذلك المشروع أو تلك المرحلة، غالبًا كعرض محدود المدة. تأكد من أن عقد البيع أو ملحقًا موقّعًا يثبت ذلك، وأن العرض يشمل وحدتك وخطة دفعك، وهل يبقى أي رسم إداري أو رسم تسجيل منفصل.

من يدفع رسوم تسجيل الرهن عندما يشتري المشتري بتمويل بنكي؟

المشتري. تتقاضى الدائرة رسم تسجيل الرهن البالغ 0.25% من قيمة القرض زائد نحو 290 درهمًا رسومًا إدارية لتسجيل حق البنك على سند الملكية، فهو على المقترض. وكذلك تقييم البنك، عادةً 2,500–3,500 درهم، تكلفة على المقترض. أما البائع الذي يوجد على عقاره رهن قائم فيدفع تكاليف فكّه بنفسه.

من يدفع رسوم شهادة عدم الممانعة من المطور عند إعادة البيع في دبي؟

يصدر المطور الشهادة ليؤكد أن البائع سدّد رسوم الخدمات وسائر المستحقات، ولذلك يدفع البائع عادةً الرسم البالغ 500–5,000 درهم زائد الضريبة. الأمر غير محدد بقانون، وبعض العقود تنقله إلى المشتري أو تقسمه. اتفق على الدافع في نموذج F مع مدة إصدار الشهادة، وهي عادةً 3–7 أيام عمل.

هل يدفع المشتري أيضًا عمولة الوسيط، وهل يمكن التفاوض عليها؟

عرفًا يدفع المشتري 2% زائد 5% ضريبة للوسيط الذي عرض عليه العقار، ويدفع البائع لوسيطه إن عيّن وسيطًا مستقلًا. النسبة عرف سوقي لا اشتراط قانوني، لذا يمكن التفاوض عليها ويجب الاتفاق عليها كتابةً. تحقق من تسجيل الوسيط لدى مؤسسة التنظيم العقاري عبر رقم BRN قبل الدفع.

هل تختلف رسوم الدائرة لمواطني دول الخليج أو المقيمين في الإمارات؟

لا. رسم نقل الملكية 4% ورسم سند الملكية ورسوم أمين التسجيل ورسما المعرفة والابتكار واحدة للجميع بصرف النظر عن الجنسية أو الإقامة. الفارق المرتبط بالجنسية يظهر في حدود التمويل: تسمح قواعد المصرف المركزي لمواطني الدولة بنسبة تمويل أعلى من الوافدين. أما من يدفع الرسم فيحسمه العقد لا هوية المشتري.