الورسان دبي: أين يمكنك الشراء وما الذي تتحقق منه؟

الورسان منطقة في شرق دبي، ويصادفها معظم المشترين تحت أسماء أخرى: المدينة العالمية (إنترناشيونال سيتي)، وقرية ورسان، ودراجون مارت، أو "ورسان 4" في كتيّب مشروع جديد. هذه الأسماء لا تعني الشيء نفسه. فبعضها مجمعات شقق بالتملك الحر، وبعضها مجتمع تاون هاوس مسوّر، وبعض القطع لا تمنح إلا حقًا لمدة 99 عامًا، وأجزاء واسعة من المنطقة أراضٍ صناعية وخدمية لا تُباع أصلًا للمشتري الأجنبي الفرد. يرتب هذا الدليل الورسان بحسب ما يمكنك تملكه فعلًا، ثم بحسب ما يجب أن تتحقق منه قبل الدفع. راجعنا المواقف الرسمية الواردة هنا في بوابة التشريعات في دبي والمكتب الإعلامي لحكومة دبي ودائرة الأراضي والأملاك ونخيل بتاريخ 28 أكتوبر 2026.

ما الورسان وأين تقع؟

الورسان منطقة مقسمة بالأرقام إلى الورسان الأولى والثانية والثالثة والرابعة، وتقع في الجزء نفسه من المدينة الذي يضم رأس الخور وند الشبا ومردف وواحة دبي للسيليكون. وتصف نخيل موقع المدينة العالمية بأنه قريب من شارع الشيخ محمد بن زايد، وهو المحور الذي يستخدمه أغلب السكان للوصول إلى بقية دبي والإمارات الشمالية.

للتسمية الرقمية وزن أكبر مما يبدو. فسند الملكية والبحث في معاملات دائرة الأراضي والاستعلام عن القطعة كلها تعتمد الاسم الرسمي للمجتمع لا الاسم التسويقي. فإذا قرأت في إعلان "المدينة العالمية المرحلة الثالثة" أو "ورسان 4"، فأول خطوة أن تعرف في أي مجتمع مرقم من الورسان وعلى أي قطعة يقع المبنى، لأن قواعد التملك في هذه المنطقة مكتوبة قطعة بقطعة. وتعرض صفحتنا المدينة العالمية وورسان خريطة المجتمعات.

أي أجزاء الورسان يمكنك الشراء فيها فعلًا؟

أمام المشتري المعتاد أربعة مداخل إلى الورسان، ولكل منها نوع حق مختلف. مجمعات المدينة العالمية الأصلية التي طورتها نخيل هي أكبر مخزون لشقق إعادة البيع. وقرية ورسان، من نخيل أيضًا، مجتمع مسوّر من منازل تاون هاوس بثلاث غرف نوم. ثم المباني السكنية الأحدث لمطورين آخرين في الورسان الأولى والورسان الرابعة، الجاهزة منها وعلى المخطط. وأخيرًا عدد محدود من القطع الصناعية التي تسمح بحق لمدة 99 عامًا بدل الملكية.

أما بقية المنطقة فأراضٍ خدمية وصناعية: أسواق جملة ومستودعات ومرافق بلدية وأشغال عامة. وكون العقار "في الورسان" لا يخبرك بشيء عن إمكان تسجيل وحدة بعينها باسم مشترٍ أجنبي. القطعة هي التي تحسم.

هل يستطيع الأجنبي التملك في الورسان؟

نعم، على القطع التي حددتها الحكومة وبالشروط التي يمنحها كل تحديد فقط. فاللائحة رقم (3) لسنة 2006، الصادرة في 7 يونيو 2006، تسرد في مادتها (3) المناطق الـ23 التي يجوز فيها لغير المواطنين تملك العقار في دبي، وآخر بنودها "ورسان 1 القطعة رقم (002)". اللائحة تسمي القطعة لا المجتمع ولا المبنى، ولذلك فالاختبار الصحيح لأي وحدة هو: هل تقع قطعتها ضمن هذا التحديد أو تحديد لاحق؟

أما الأداة الثانية فأضيق. يجيز القرار رقم (25) لسنة 2021، الصادر في 12 يوليو 2021، لغير المواطنين اكتساب حقوق الانتفاع والإجارة لمدة تصل إلى 99 عامًا على القطعة رقم 306 والقطعة رقم 3019 في الورسان الأولى. وهذا ليس تملكًا حرًا: الحق لمدة 99 عامًا يمنحك استخدامًا طويلًا وإمكان تسجيله، لكن الأرض لا تصبح ملكك. ويشرح دليلنا التملك الحر أم الإيجار طويل الأمد في دبي؟ الفرق قبل الشراء كيف يختلف الحقان عند إعادة البيع والإرث والرهن.

لا يخضع مواطنو الإمارات ودول مجلس التعاون لهذا القيد ويحق لهم التملك في أنحاء دبي كلها. أما غيرهم فعليهم طلب سند الملكية أو شهادة العقد المبدئي (أوقود)، وقراءة نوع العقار ورقم القطعة، والتأكد من الوضع عبر تطبيق دبي ريست قبل دفع أي عربون.

كيف تقارن بين الخيارات الرئيسية في الورسان؟

يضع الجدول الخيارات جنبًا إلى جنب، معتمدًا فقط على ما ينشره المطور أو الحكومة. تركنا الأسعار والإيجارات والعوائد عمدًا، لأن المصدر الموثوق الوحيد لها هو سجل المعاملات المسجلة للمبنى المحدد، وعليك سحبه وقت الشراء.

الخيار	المطور	ما الذي يُباع	ما يجب تأكيده في التملك
مجمعات المدينة العالمية	نخيل	شقق في مبانٍ منخفضة؛ أكثر من 22,000 وحدة سكنية في 10 مجمعات تحمل أسماء دول، والوحدات من 430 قدمًا مربعة	رقم القطعة في سند الملكية مقارنة بتحديد التملك الحر
قرية ورسان	نخيل	منازل تاون هاوس مسوّرة بثلاث غرف نوم مع نادي ورسان وسوق ورسان	نوع السند والقطعة عبر دبي ريست
مبانٍ جديدة في الورسان الأولى والرابعة	مطورون من القطاع الخاص	شقق جاهزة وعلى المخطط	رقم المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري وحساب الضمان ونوع الحق
القطعتان 306 و3019 في الورسان الأولى	لا ينطبق	أراضٍ ومبانٍ بحق طويل الأمد	انتفاع أو إجارة حتى 99 عامًا، لا تملك حر

ماذا تشتري في المدينة العالمية؟

تشتري شقة في واحد من 10 مجمعات سكنية سمّتها نخيل بأسماء دول: إنجلترا والإمارات وروسيا وإيطاليا وإسبانيا وفرنسا وفارس واليونان والمغرب والصين. وتتحدث نخيل عن أكثر من 22,000 وحدة سكنية، مع حدائق ومساجد ومحطات لإعادة التدوير وملعب لكرة السلة ومركزي تسوق دراجون مارت داخل المشروع نفسه.

المباني أقدم ومنخفضة الارتفاع ومتشابهة على الورق، ولهذا يُتخذ القرار على مستوى المبنى. فجودة الإدارة وضغط المواقف وانتظام المصاعد وترتيبات التبريد ورسوم الخدمة المعتمدة تتغير من ساحة إلى أخرى. ويفصّل دليلنا إنترناشيونال سيتي دبي: دليل اختيار المجمع والمبنى والشقة فحوص المجمع والمبنى.

ماذا تقدم قرية ورسان للعائلة المشترية؟

قرية ورسان مجتمع مسوّر من نخيل قائم على نوع منزل واحد، هو التاون هاوس بثلاث غرف نوم. وتذكر نخيل شرفتين مفتوحتين وحديقة خلفية خاصة وغرفة خادمة وموقفًا خاصًا لسيارتين، بينما يوفر نادي ورسان المسابح والصالة الرياضية وغرف البخار والساونا ومنطقة لعب للأطفال.

وبجوارها سوق ورسان، وهو مشروع متعدد الاستخدامات من 8 مبانٍ، في كل منها طابقان (2) للتجزئة تعلوهما منازل تاون هاوس. ومع نوع منزل واحد تصبح المقارنة بين الموقع والاتجاه والحالة والتعديلات، وهذا ما يغطيه دليل قرية ورسان دبي: نمط منزل واحد ومواقع كثيرة.

ما الذي يُبنى في الورسان الأولى والورسان الرابعة؟

في المجتمعين اليوم مشاريع شقق خاصة، ومنهما يأتي معظم المعروض الجديد في الورسان. فمشروع أوليفز من دانوب مبنى مكتمل في الورسان الأولى، ومشروع سمانا جرين فيلد مبنى على المخطط من 310 شقق في الورسان 4 بجوار المدينة العالمية، والتسليم المتوقع في الربع 2 من 2029 بحسب المطور.

قواعد البيع على المخطط هنا هي نفسها في أي مكان آخر في دبي. تأكد من تسجيل المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري، وادفع فقط في حساب الضمان المذكور في عقد البيع والشراء، وتحقق من تسجيل الأوقود بعد التوقيع، واقرأ بنود الإنجاز والتأخير. واسأل عن القطعة التي يقوم عليها المبنى، فهي تجيب عن سؤال التملك قبل أن توقّع.

كيف سيغير الخط الأزرق الوصول إلى الورسان؟

سيمنح المدينة العالمية أولى محطات المترو فيها. فالمكتب الإعلامي لحكومة دبي يصف خطًا بطول 30 كم و14 محطة، بقيمة 20.5 مليار درهم، على أن يبدأ التشغيل في سبتمبر 2029. وستكون محطة المدينة العالمية 1 محطة تبادل تحت الأرض يلتقي فيها الفرعان، ثم يمتد المسار إلى المدينة العالمية 2 و3.

يمتد الفرع الأول 21 كم بعشر محطات (10)، والثاني 9 كم بأربع محطات (4). ويصف المكتب الإعلامي المدينة العالمية بأنها تضم دراجون مارت ومجمعات سكنية كبيرة يرتادها أكثر من 200,000 من السكان والزوار. وحتى 2029 يبقى الوصول بالطرق والحافلات، فجرّب مشوارك في الساعة التي ستتنقل فيها فعلًا. ومواقع المحطات مشروحة في الخط الأزرق لمترو دبي: المسار والمحطات وأثره على العقار.

هل يمكنك شراء محل أو مكتب أو مستودع في الورسان؟

المحلات موجودة، لكن سوقها محدود. فمحلات الطوابق الأرضية في ساحات المدينة العالمية وطوابق التجزئة في سوق ورسان تقع داخل مشاريع سكنية، ولذلك تحدد رسوم الخدمة والاستخدام المسموح وقواعد المبنى ما يستطيع النشاط التجاري فعله هناك. راجع الاستخدام المسموح في سند الملكية، واسأل دائرة الاقتصاد والسياحة عن إمكان ترخيص نشاطك على هذا العنوان قبل الشراء. وإن كان هدفك مكتبًا أو محلًا تجاريًا بخيارات أوسع، فالسوق الأعمق لهذا النوع يتركز في الخليج التجاري وقرية جميرا الدائرية وأبراج بحيرات جميرا والجداف وموتور سيتي ومجان وأرجان.

أما العقار الصناعي، فالقطعتان 306 و3019 في الورسان الأولى هما الموضعان الوحيدان في المنطقة اللذان يمنح فيهما قرار 2021 غير المواطن حقًا قابلًا للتسجيل، وهو انتفاع أو إجارة حتى 99 عامًا. وخارج القطع المحددة يقصر القانون رقم (7) لسنة 2006 التملك على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون، فلا يبقى لغيرهم إلا الاستئجار.

كم تكلف عملية الشراء هنا فوق السعر؟

تحدد دائرة الأراضي والأملاك رسم تسجيل البيع بنسبة 4% من قيمة البيع. ورسم أمين التسجيل 2,100 درهم إذا كان السعر أقل من 500,000 درهم، و4,200 درهم إذا كان 500,000 درهم أو أكثر. ويضيف الرهن رسم تسجيل بنسبة 0.25% من قيمة القرض، ورسم سند الملكية 250 درهمًا. أضف إلى ذلك عمولة الوساطة، ورسم شهادة عدم الممانعة من المطور في إعادة البيع، وأي متأخرات في رسوم الخدمة يجب سدادها قبل النقل.

الشريحة التي تنطبق من رسم أمين التسجيل يحددها السعر المتفق عليه، فتأكد منها على الرقم النهائي. وتعدد قائمتنا كم تبلغ تكلفة شراء عقار في دبي خلال 2026؟ دليل الرسوم والسيولة الكاملة كل بند.

ما الذي تتحقق منه قبل دفع العربون؟

خمسة فحوص تحسم معظم صفقات الورسان، ويمكن إجراؤها كلها قبل أن تتحرك الأموال.

• الاسم الرسمي للمجتمع ورقم القطعة، كما يظهران في سند الملكية أو الأوقود لا في الإعلان.

• نوع الحق: تملك حر، أو انتفاع أو إجارة لمدة محددة، كما تسجله دائرة الأراضي والأملاك.

• اسم البائع وأي رهن وأي قيد على السند، عبر تطبيق دبي ريست.

• رسوم الخدمة المعتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري وأي متأخرات، عبر نظام ملاك قبل طلب شهادة عدم الممانعة.

• في الشراء على المخطط: رقم المشروع لدى المؤسسة وحساب الضمان والأوقود المسجل.

ولخطوات فحص السند بالتفصيل راجع كيف تتحقق من سند ملكية عقار في دبي إلكترونيًا؟ دليل المشتري 2026. وإن كانت الإقامة جزءًا من خطتك، فالبوابة الرسمية u.ae تشترط للإقامة الذهبية للمستثمر العقاري رأس مال لا يقل عن 2 مليون درهم، وهو ما يتجاوز معظم الوحدات المفردة في هذه المنطقة ما لم تُجمع مع أصول أخرى؛ ويشرح دليل هل يؤهلك الاستثمار العقاري للإقامة الذهبية في الإمارات؟ الشروط.

الأسئلة الشائعة

هل الورسان هي نفسها المدينة العالمية؟

لا. المدينة العالمية مشروع لنخيل داخل منطقة الورسان الأوسع. وتضم الورسان أيضًا قرية ورسان ومباني خاصة أحدث وأسواق جملة وأراضي صناعية، ولكل منها وضع تملك خاص.

هل المدينة العالمية تملك حر للأجانب؟

تحدد اللائحة رقم (3) لسنة 2006 القطعة رقم (002) في ورسان 1 لتملك غير المواطنين. تأكد أن قطعة الوحدة التي تريدها تقع ضمن تحديد قائم بقراءة سند الملكية ومراجعته في دبي ريست.

ماذا تعني ورسان 4 في الإعلانات؟

تعني الورسان الرابعة، وهي أحد المجتمعات الأربعة (4) المرقمة في المنطقة، بجوار المدينة العالمية. والمباني الجديدة على المخطط فيها يبيعها مطورون من القطاع الخاص، فتحقق من تسجيل كل مشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري ومن قطعته.

هل في الورسان محطة مترو اليوم؟

ليس بعد. سيضيف الخط الأزرق محطة تبادل في المدينة العالمية 1 ومحطتين في المدينة العالمية 2 و3، على أن يبدأ التشغيل في سبتمبر 2029 بحسب المكتب الإعلامي لحكومة دبي.

هل يمكنني كأجنبي شراء أرض صناعية في الورسان؟

فقط حق انتفاع أو إجارة لمدة 99 عامًا على القطعتين 306 و3019 في الورسان الأولى بموجب القرار رقم (25) لسنة 2021. هذا الحق قابل للتسجيل لكنه ليس ملكية حرة للأرض.