مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر في دبي: دليل عملي

معظم نزاعات الصيانة في دبي ليست في حقيقتها خلافًا على الإصلاح نفسه، بل على أن أحدًا لم يصنّف العطل، ولم يرسل إخطارًا مكتوبًا، وبعد ثلاثة أسابيع صار لدى كل طرف موقف بدل دليل. وتُحسم مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر في دبي بأربعة عناصر تُقرأ معًا: القانون، والعقد الموقّع، وسبب العطل، ومدى إلحاحه.

من يحمّله القانون المسؤولية أصلًا؟

يضع قانون الإيجارات في دبي، وهو القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، مسؤولية صيانة العقار وإصلاح العيوب التي تؤثر في الاستخدام المقصود للمستأجر على عاتق المالك، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وفي المقابل يلتزم المستأجر بالمحافظة على العقار، وتجنّب التعديلات غير المصرح بها، وإعادته بالحالة التي استلمه بها مع مراعاة الاستهلاك المعتاد.

والعبارة التي تحمل الثقل هي «ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك». فالأصل نقطة بداية يستطيع عقد موقّع أن يحرّكها، ولهذا لا يمكن لأحد أن يجيب عن سؤال صيانة باقتباس القانون وحده. تحقق من النص الساري لدى المصدر الرسمي قبل الاعتماد عليه، فما ورد هنا يعكس ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وهو قابل للتغيير.

لماذا يهم العقد أكثر من قيمة الإصلاح؟

لأن كثيرًا من عقود الإيجار في دبي تتضمن حدًا ماليًا: يتحمل المستأجر الإصلاحات البسيطة حتى مبلغ محدد، ويتحمل المالك ما فوقه. وهذا البند مفيد في البنود الروتينية وعديم الفائدة فيما عداها، لأنه يوزّع المسؤولية بحسب الكلفة لا بحسب السبب.

فانسداد صرف ناتج عن سوء استخدام لا يصبح التزامًا على المالك لمجرد أن تسليكه كلّف كثيرًا، وعطل في محطة تبريد المبنى لا يصبح التزامًا على المستأجر لمجرد أن أول زيارة فنية كانت رخيصة. اقرأ الحد المالي بوصفه تيسيرًا للبنود الصغيرة، ثم صنّف العطل تصنيفًا صحيحًا في كل ما ليس صغيرًا.

كيف تصنّف العطل قبل أن تختلف عليه؟

اطرح ثلاثة أسئلة بالترتيب. ما الذي تعطّل: نظام في المبنى، أم تركيب ثابت داخل الوحدة، أم عنصر استهلاكي بلغ نهاية عمره الطبيعي؟ وما السبب: العمر والاستعمال، أم عيب، أم واقعة، أم تصرف من الشاغلين؟ وما درجة الإلحاح: هل يمس السلامة أو الاستخدام الأساسي، وهل يزيد التأخير الضرر؟

هذه الإجابات الثلاث تنتج المسؤولية في معظم الحالات. فتسرب في ماسورة مخفية أو عيب إنشائي أو خلل في نظام المياه المبردة بالمبنى يقع في جانب، وضرر ارتطام أو سطح طهي محترق أو انسداد ناتج عن سوء استخدام أو وحدة إنارة انتهى عمرها يقع في الجانب الآخر عادة. سجّل الإجابات يوم ملاحظة العطل لا في الأسبوع الذي يبدأ فيه الخلاف.

ماذا يجب أن يتضمنه الإخطار المكتوب؟

أرسله عبر القناة التي يسمّيها العقد، واحتفظ بدليل التسليم. والإخطار نفسه قصير لكنه محدد.

العقار والوحدة وهوية المُرسِل.
ما الذي تعطّل بوصف واضح، وتاريخ أول ملاحظة له.
صور أو مقطع قصير مؤرخ.
هل تأثرت السلامة أو الاستخدام الأساسي.
أي إجراء عاجل اتُّخذ لمنع اتساع الضرر.
نافذتان أو ثلاث للدخول، ومهلة رد متناسبة مع درجة الإلحاح.

وإخطار يحمل هذه العناصر الستة يصعب تجاهله، ويصبح هو الخط الزمني إذا تطور الأمر لاحقًا. أما رسالة واتساب تقول إن التكييف لا يعمل فليست إخطارًا بل محادثة.

هل يستطيع المستأجر الإصلاح والخصم من الإيجار؟

لا تفترض ذلك. فالخصم من الإيجار وسيلة لا ينبغي للمستأجر أن يلجأ إليها بناءً على قراءته الخاصة للعقد، لأن النقص في الإيجار قد يُوصف بأنه امتناع عن السداد، وهو موقف خطير مهما كان الإصلاح محقًا.

أما الإجراء الطارئ لحماية الأشخاص أو العقار فمختلف، إذ قد تضطر إلى إيقاف تسرب قبل أن يرد عليك أحد. وحتى حينها احتفظ بسلسلة الأدلة: صور قبل وبعد، وتشخيص المقاول مكتوبًا، والفاتورة، وإخطار خطي للمالك في اليوم نفسه يشرح سبب تصرفك. ثم اطلب استشارة بشأن الاسترداد بدل أن تقرره بنفسك.

من يرتب الدخول وما الذي يجب توثيقه؟

مسؤولية الإصلاح ومسؤولية الدخول منفصلتان. فحتى حين يدفع المالك، يلتزم المستأجر عادة بتمكين دخول معقول، وفي المقابل ينبغي أن يكون الدخول مجدولًا ومحصورًا فيما يتطلبه العمل وموثقًا.

وعلى المالك أو مدير العقار أن يسمّي المقاول والمدة المتوقعة وهل يُرجَّح وجود زيارة ثانية. وعلى المستأجر أن يصوّر المنطقة المتأثرة قبل الزيارة وبعدها وأن يدوّن ما جرى فعلًا. فنصف الخلافات اللاحقة تدور حول هل حضر المقاول، وماذا وجد، وهل عولجت المشكلة أم أُغلق البلاغ على النظام فقط.

متى يكون العطل المتكرر مشكلة في المبنى؟

حين يعود العرض نفسه بعد إصلاح أُبلغ عن اكتماله. فتسرب المياه المتكرر، وفصل الكهرباء المتكرر، والتبريد الذي يفشل كل صيف، والعفن الذي يعود بعد التنظيف، نادرًا ما تكون أعطالًا على مستوى الوحدة. وهي غالبًا خلل في العزل، أو دائرة كهربائية غير كافية، أو مشكلة في التبريد أو في مجرى الخدمات، أو ضعف في التهوية.

اطلب سجل الإصلاحات، وتشخيص المقاول لا وصف الفاتورة، وتأكيدًا مكتوبًا بمعالجة السبب الجذري. وفي مبنى مملوك ملكية مشتركة يقع جزء من ذلك على اتحاد الملاك وجهة الإدارة لا على مالك وحدتك، ووفق إطار الملكية المشتركة يظل المالك مسؤولًا أمام جهة الإدارة مهما نصّ عقد الإيجار على تحميل المستأجر.

كيف تتدرج في التصعيد دون تجاوز؟

بالترتيب وبالتناسب. إخطار مكتوب بمهلة رد تناسب درجة الإلحاح. ثم تذكير يشير إلى الإخطار الأول. ثم مسار التصعيد المذكور في العقد، أو مدير العقار، أو إنذار رسمي. ثم مركز فض المنازعات الإيجارية إن بقي الأمر دون حل.

ورفع الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية تترتب عليه رسوم بنسبة 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم، فهو قرار حقيقي لا تهديد يُطلق بخفة. وقبل الرفع ينبغي أن يكون لدى الطرفين العقد وتسجيل إيجاري والإخطارات بتواريخها والصور وأدلة المقاول وسجل السداد. وتعكس هذه الأرقام ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وهي قابلة للتغيير، فراجع المصدر الرسمي.

متى ينطبق هذا؟

ينطبق على أي إيجار سكني في دبي يتعطل فيه شيء، وينطبق بالقدر نفسه على مالك يقرر هل يقبل مطالبة إصلاح من مستأجره. وينطبق قبل وقوع العطل كما ينطبق بعده، فالذين يحسمون هذه المسائل بسرعة هم من وثّقوا حالة الوحدة عند الانتقال إليها.

وينطبق على نحو مختلف في المقار التجارية، حيث يوزّع العقد الصيانة بتفصيل أكبر بكثير، ويحمل المستأجر غالبًا أنظمة كان الأصل السكني ليتركها للمالك. وهو لا يحسم مسائل رسوم الخدمات، فتلك تجري بين المالك وجهة الإدارة لا بين المالك والمستأجر.

الخلاصة

القانون يضع الأصل، والعقد يستطيع تحريكه، والسبب يحسم معظم الحالات، والدليل يحسم بقيتها. صنّف العطل في اليوم الأول، وأخطر كتابةً بالصور في اليوم نفسه، ومكّن الدخول المعقول، واحتفظ بكل تشخيص وفاتورة.

ولا تخصم من الإيجار بناءً على تقديرك الشخصي، ولا ترفض إصلاحًا لأن بندًا بحد مالي بدا مناسبًا. وما ورد هنا من تشريع ورسوم لمركز فض المنازعات ومتطلبات تسجيل يعكس ما كان منشورًا حتى سبتمبر 2026 وهو قابل للتغيير، فتأكد من الوضع الساري لدى المصدر الرسمي واحصل على استشارة قانونية مؤهلة في أي نزاع بعينه.

الأسئلة الشائعة

هل كل إصلاح يتجاوز مبلغًا معينًا يقع تلقائيًا على المالك؟

لا. فالحد المالي في عقد الإيجار تيسير للبنود الروتينية لا قاعدة تلغي السبب. فقد يظل إصلاح رخيص التزامًا على المالك إن نشأ عن عيب في المبنى، وقد يظل إصلاح مكلف التزامًا على المستأجر إن نشأ عن سوء استخدام أو ضرر. ويُقرأ القانون وصياغة العقد والسبب وطبيعة العيب معًا.

هل يستطيع المستأجر إيقاف دفع الإيجار حتى يتم الإصلاح؟

لا ينبغي للمستأجر أن يفترض هذا الحق. فحجب الإيجار قد يُعامل بوصفه امتناعًا عن السداد، وهو يعرّض المستأجر لمطالبة أخطر بكثير من الإصلاح نفسه. والمسار الأسلم إخطار مكتوب موثق، ومهلة رد معقولة، وتصعيد عبر العقد، واستشارة بشأن الوسائل المتاحة فعلًا قبل تغيير أي دفعة.

من يتحمل ضررًا سببه جهاز يخص المستأجر؟

المستأجر غالبًا، لكن المسألة تُحسم بدليل السبب لا بملكية الجهاز. فخرطوم غسالة انفجر يختلف عن صرف لم ينظفه المبنى قط. احصل على تشخيص مكتوب من المقاول يسمّي السبب، فالفاتورة التي تقول «إصلاح تسرب» لا تحسم شيئًا لاحقًا.

هل يلزم المالك باستبدال وحدة تكييف قديمة؟

ليس تلقائيًا. فإذا بلغت الوحدة نهاية عمرها الطبيعي ولم تعد تؤدي وظيفتها، فذلك يميل إلى كونه التزامًا على المالك وفق التوزيع الأصلي لأنه يمس الاستخدام المقصود. أما إذا تعطلت لأن الفلاتر لم تُنظف قط أو أُسيء استخدامها فالاتجاه معاكس. اطلب تقرير صيانة قبل أن يتخذ أي طرف موقفًا.

ما الأدلة التي يجب أن يحتفظ بها المالك؟

محضر حالة عند الانتقال مؤرخ وموقّع من المستأجر، وعقد الإيجار وتسجيل إيجاري، وكل إخطار مُرسَل ومستلَم، وتشخيصات المقاولين وفواتيرهم، وتقارير صيانة أنظمة المبنى، وسجل بترتيبات الدخول. فالمُلّاك الذين يخسرون هذه النزاعات يخسرونها عادة عند محضر الانتقال، إذ لا سبيل لإثبات الحالة الفعلية للوحدة.

هل يتولى اتحاد الملاك الإصلاحات داخل الشقة؟

لا. فجهة الإدارة مسؤولة عن الأجزاء المشتركة وأنظمة المبنى التي تخدمها، وهي تحاسب المالك لا المستأجر. وكل ما هو داخل الوحدة يجري بين المالك والمستأجر. وحين ينشأ عطل داخل الوحدة عن خلل في الأجزاء المشتركة، يظل المستأجر يخطر المالك، والمالك هو من يرفع الأمر إلى جهة الإدارة.